شهریور 13 1401 0اظهار نظر
ضوابط طرح تفصیلی تهران

ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه سکونت R طرح تفصیلی

پهنه سکونت، محدوده هایی از شهر است که کاربری غالب آن مسکونی بوده و به غیر از قطعات و پلاک ‌های مسکونی، شامل شبکه معابر و دسترسی ‌ها، برخی از فعالیت‌ های انتفاعی و غیرانتفاعی و خدمات پشتیبان سکونت است. در این پهنه به منظور تأمین امنیت و آرامش، استقرار طیفی گسترده از فعالیت ‌ها ممنوع و یا مشروط بوده، و صرفا استقرار فعالیت‌ های تجاری جزء و خدمات در مقیاس محله‌ ای و ناحیه‌ ای، مرتبط با نیازهای اولیه ساکنان، شامل؛ آموزشی، بهداشتی- درمانی، فرهنگی، مذهبی، تفریحی – گردشگری، ورزشی، پارکینگ ‌های عمومی و فضای سبز مجاز است.

ضوابط طرح تفصیلی تهران
ضوابط طرح تفصیلی تهران

خدمات در پهنه سکونت R

خدمات محله‌ ای موجود پشتیبان سکونت (انتفاعی و غیرانتفاعی مانند واحدهای تجاری خرد) در پهنه سکونت تثبیت می ‌شود و کمبودهای خدماتی هر مرحله نیز در زیر پهنه‌های ,S124 ,M114 ,S214 M113 به عنوان مرکز محله سامان یافته و یا با مکان‌یابی مرکز مناسبی برای محله، در پهنه ‌های مسکونی، عرصه ‌هایی برای استقرار خدمات پیش ‌بینی شده و سامان می یابد.

زیر پهنه های پهنه سکونت R

پهنه کلان سکونت (R)، شامل؛ دو پهنه اصلی “مسکونی عام” و “مسکونی ویژه” با کدهای یک رقمي (R1 و R2)، ۹ پهنه با کد دو رقمی شامل؛ مسکونی با تراکم کم (R11)، مسکونی با تراکم متوسط (R12) و مسکونی با تراکم زیاد (R13)، بافت مسکونی ارزشمند روستائی (R21)، بافت مسکونی ارزشمند تاریخی (R22)، بافت مسکونی ارزشمند معاصر (R23)، بافت مسکونی ارزشمند سبز (R24)، مسکونی ویژه پهنه مرکزی (R25) و مسکونی ویژه پهنه محورهای شهری و بلندمرتبه (R26) است؛ ضوابط و مقررات استفاده از اراضی در زیر پهنه -های سکونت، به قرار زیر است:

جدول ضوابط پهنه سکونت R در طرح تفصیلی تهران
جدول ضوابط پهنه سکونت R در طرح تفصیلی تهران

تعداد طبقات در پهنه سکونت R

تعداد طبقات در پهنه سکونت هماهنگ و متناسب با تراکم ساختمانی مجاز و سطح اشغال زمین است، که در زیرپهنه های مسکونی عام (R1) از ۲ تا 6 طبقه متفاوت است.

ممانعت از تفکیک در پهنه سکونت R

در کلیه زیر پهنه های سکونت عام (R1) به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک، در قطعاتی با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، اعطای یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است.

سطح اشغال در پهنه سکونت R

در زیرپهنه های مسکونی عام (R1)، سطح اشتغال در کلیه قطعات به استثنای اراضی و املاک از نوع باغ (اعم از زیربنای مفید و غير مفيد)، حداکثر تا ۶۰ درصد مساحت ملک طبق سند مالکیت است. در کلیه قطعات زیرپهنه های مذکور، که طول آنها مساوی یا بیشتر از ۲۵ متر و یا وسعت آنها ۱۸۰ مترمربع و یا بیشتر باشد، پیشروی طولی تا ۲ متر، با حفظ سطح اشغال و رعایت همجواری ها و حقوق همسایگی، مجاز است.
تبصره: به منظور مساعدت در تأمین پارکینگ پیشروی طولی به میزان یک متر مازاد بر مقادیر مذکور، صرفا در طبقه همکف، مجاز است.

ضوابط پهنه R در طرح تفصیلی
ضوابط پهنه R در طرح تفصیلی

میزان سطح اشغال زیرزمین اول (منفی یک) ساختمان های مسکونی حداکثر معادل سطح اشغال طبقه همکف به شرط عدم قطع درختان، مجاز است. میزان سطح اشغال در زیرزمین های دوم (منفی دو) به پایین، در کلیه اراضی و املاک واقع در پهنه (R) حداکثر ۸۰٪ مساحت ملک پس از رعایت بر اصلاحی صرفا جهت احداث پارکینگ و مشاعات مربوطه، با رعایت کلیه جوانب فني و برای اراضی دارای شیب قابل توجه، با تأیید شهرداری منطقه، مجاز است. در مواردی که سطح اشغال زیر زمین بیشتر از سطح اشغال طبقه همکف باشد، سقف زیرزمین نباید از تراز كف اعلام شده، تجاوز نماید. بدیهی است سطح اشغال زیرزمین ها در اراضی با نوعیت باغ، طبق دستورالعمل اصلاحی ماده (۱۴) قانون زمین شهری (مورخ 03/04/1398) است.

محل استقرار ساختمان در پهنه سکونت R

محل استقرار ساختمان (توده گذاری) در تمامی قطعات پهنه سکونت، ضمن رعایت حقوق همسایگی و رعایت حداکثر سطح اشغال و حداکثر پیشروی طولی و طبقات مجاز، صرفا در سطح ۷۰ درصد مساحت قطعه با پیشروی از شمال در طول قطعه، مجاز است. در صورت عدم امکان استقرار بنا در جبهه شمالی زمین، نحوه استقرار ساختمان، با رعایت موارد مذکور، توسط شهرداری منطقه، تعیین می شود.

تعداد طبقات و تراکم مجاز ساختمانی در پهنه سکونت R

در تمامی زیرپهنه های سکونت، تعداد طبقات مسکونی و تراکم مجاز ساختمانی در جدول شماره (۱)، مشروط بر اینکه طبقه همکف کاملا به پیلوت یا مشاعات تخصیص یافته باشد؛ ضمن تأکید بر عدم عدول از آستانه بلندمرتبه سازی (۱۲ طبقه و بیشتر)، از اولین طبقه مسکونی به بالا، محاسبه می شود. پهنه M241 مشمول دستورالعمل اصلاحی ماده (۱۴) قانون زمین شهری (مورخ 03/۰۴/1398) می باشد.

پارکینگ مورد نیاز در پهنه سکونت R

پارکینگ مورد نیاز برای هر واحد مسکونی در پهنه سکونت (R) به استثنای بافت ریزدانه (کمتر از 60 متر مربع) و برای کلیه واحدهای مسکونی هر ساختمان، حداقل یک واحد پارکینگ برای هر واحد مسکونی است. صدور هرگونه پروانه ساختمانی منوط به تأمین قطعی پارکینگ مورد نیاز در همان ملک بوده و در صورت احراز و تأیید عدم امکان تأمین پارکینگ در ساختمان (قطعه) مربوطه، مشروط به اینکه پارکینگ های جانشین پیشنهادی در شعاع حداکثر ۲۵۰ متری و در محل پارکینگ های اختصاصی محلی (با اسناد تفکیکی) یا پارکینگ های مازاد سایر املاک واقع در شعاع حداکثر ۲۵۰ متری قرار داشته باشند مجاز خواهد بود.

ضوابط پیلوت در پهنه R
ضوابط پیلوت در پهنه R

تبصره (1) : شهرداری تهران ملزم است طی سه دوره پنج ساله در کلیه محلات شهر تهران، به ویژه در محلاتی که تأمین پارکینگ در قطعات مسکونی امکان پذیر نیست، موجبات احداث پارکینگ های طبقاتی را طبق استانداردهای لازمه و براساس استاد توسعه و عمران محله فراهم نماید.
تبصره ۲: احداث پارکینگ های مزاحم صرفا” در چارچوب تبصره (1) بلامانع خواهد بود. در محدوده های هدف بازآفرینی شهری بافت های فرسوده احداث پارکینگ مزاحم در پهنه های بصورت یک به یک (فقط مزاحم یک واحد) مجاز است. (طبق مصوبه مورخ 30/02/1398 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران)

احداث واحدهای مسکونی با مساحت پایین در پهنه سکونت R

احداث واحدهای مسکونی با مساحت (زیربنا) کمتر از ۳۵ مترمربع، (سطح مفید)، با توجه به حداقل بعد خانوار و حداقل سرانه زیربنای خالص مسکونی (حدود۱۷/۵ متر مربع برای هر فرد) تا افق مطرح (۱۴۰۵)، مجاز نیست.

نحوه اعمال حداکثر تراکم ساختمانی مجاز در پهنه سکونت R

در کلیه پهنه های سکونت، به استثنای زیرپهنه های R111 بافت های ارزشمند سبز، روستایی و تاریخی اعمال حداکثر تراکم ساختمانی مجاز، منوط به رعایت حداقل اندازه قطعه و حداقل عرض معبر، طبق جدول این سند است.

ضوابط و مقررات ساخت و ساز در بافت مسکونی ارزشمند معاصر در پهنه سکونت R

ضوابط و مقررات ساخت و ساز در بافت مسکونی ارزشمند معاصر (R231)، طبق اصول و ضوابط طرح های مصوب پهنه های مذکور است.

ضوابط طرح تفصیلی
ضوابط طرح تفصیلی

اندازه و مساحت قطعات کمتر از حد نصاب در پهنه سکونت R

در تمامی زیرپهنه های سکونت عام (R1) و زیرپهنه های سکونته ويژه (R25 وR26)، اگر مساحت ملکه کمتر از حدنصاب اندازه قطعه و با عرض گذر مجاور آن، کمتر از حداقل های جدول شماره (1) باشد، محاسبه میزان کاهش تراکم و طبقات بر اساس دستورالعملی خواهد بود که می بایست ظرف مدت یکماه توسط شهرداری تهران تهیه و به تصویب کمیسیون ماده پنج شهر تهران برسد. با توجه به اهمیت موضوع در صورت عدم تهیه دستورالعمل مذکور، دبیرخانه شورای عالی موظف است نسبت به تهیه دستورالعمل و ارائه آن به شورای عالی جهت تصویب اقدام نماید و تا تصويب و ابلاغ دستورالعمل فوق، از حداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان، یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می یابد. در مواردی که قطعه ای هم از لحاظ حداقل اندازه و هم از لحاظ عرض گذر مجاور، کمتر از حداقل های جدول این سند باشد، دو طبقه از حداکثر تعداد طبقات با تراکم متناظر، کاهش می یابد.
تبصره (۱): کاهش طبقات، می باید به گونه ای اعمال شود که تعداد طبقات از ۳ طبقه روی پیلوت و زیرزمین کمتر نشود.
تبصره (2): کاهش طبقات در زیرپهنه های مسکونی با تراکم کم، اعمال نمی شود.

ساخت و ساز در پهنه سکونت R
ساخت و ساز در پهنه سکونت R

احداث ساختمان بلندمرتبه در زیرپهنه مسکونی ویژه در پهنه سکونت R

احداث ساختمان بلندمرتبه در زیرپهنه مسکونی ویژه R263، در قطعات با حداقل مساحته ۵۰۰۰ مترمربع صرفا در چارچوب ضوابط و مقررات بلندمرتبه سازی مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خواهد بود. مرجع تأیید کننده طرح توجیهی و طرح سه بعدی ساختمان های بلندمرتبه در ضوابط بلندمرتبه سازی شهر تهران مشخص خواهد شد.

ضوابط طرح تفصیلی
ضوابط طرح تفصیلی

تبصره: شهرداری تهران مکلف به تهیه دستورالعمل طراحی برای ساختمان های بلندمرتبه مسکونی، پس از تصويب ضوابط و مقررات بلندمرتبه سازی توسط شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می باشد.

ضوابط بلندمرتبه سازی به شیوه هرمی در پهنه سکونت R

تبصره: با ابلاغ طرح تفصیلی، ضوابط بلندمرتبه سازی به شیوه هرمی، ملغی است.

ضوابط زیر پهنه های R261 و R262 و R263 در پهنه سکونت R

در زیرپهنه های مسکونی ویژه 261R در قطعاتی با مساحت کمتر از ۳۰۰ متر مربع، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساخت و سازه سه طبقه، با حداکثر سطح اشغال ۵۰ درصد و در زیر پهنه¬های مسکونی ویژه R262 و 263R، در قطعاتی با مساحت کمتر از ۵۰۰ مترمربع، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساخت و ساز، چهار طبقه با حداکثر سطح اشغال ۵۰ درصد است.

یک پاسخ یا نظر بنویسید

12 + 12 =