آبان 07 1401 0اظهار نظر
افراز زمین

ضوابط تفکیک، افراز و تجمیع قطعات (پلاک ها) در طرح تفصیلی

تفکیک، افراز و تجمیع قطعات (پلاک ها)

تفکیک یا افراز اراضی و املاک ، ضمن رعایت مفاد قانون اصلاح ماده (۱۰۱) قانون شهرداری ها (28/۰۲/1390) و دستورالعمل اصلاحی ماده ۱۴ قانون زمین شهری ( 03/۰4/۱۳۹۸) در زیر پهنه های مسکونی شهر، با وسعت کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع، بعد از رعایت برهای اصلاحی، و در سایر پهنه ها، با وسعت کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع، بعد از رعایت برهای اصلاحی، ممنوع است. در صورت درخواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از نصاب های مذکور، حداقل مساحت کلیه قطعات حاصل از تفکیک نباید از ۵۰۰ متر مربع در پهنه مسکونی و ۱۰۰۰ متر مربع در سایر پهنه ها، کمتر باشد.
تبصره: حداقل عرض قطعات حاصل از تفکیک اراضی در پهنه های مسکونی نباید کمتر از ده متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر پنج به یک، بیشتر باشد. بدیهی است تعیین جهت و راستای تفکیک، به عهده شهرداری منطقه است.
تبصره: حداقل عرض قطعه حاصل از تفکیک اراضی در پهنه های فعالیت و مختلط نباید کمتر از پانزده متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر شش به یک بیشتر باشد.
تبصره: تفکیک قهری (ناشی از عبور گذر و یا طرح های اجرایی) مشمول حدنصاب ضوابط تفکیک نمی شود.
تبصره: طبق مفاد دستورالعمل اجرایی ماده (۱۴) قانون زمین شهری (مصوب مورخ 03/04/1398شورایعالی شهرسازی و معماری) در زیرپهنه های باغات انبوه (211G) و (R241)، حداقل قطعه حاصل از تفکیک و افراز اراضی، یک هکتار و در باغات پراکنده (املاک و اراضی با نوعیت باغ)، حداقل ۵۰۰۰ مترمربع است.

تفکیک اراضی

تفکیک اعیانی

در کلیه پهنه های استفاده از زمین شهر تهران، تفکیک اعیان ساختمان هایی که طبق ضوابط و مقررات این سند احداث شده، در صورت انطباق با گواهی پایان کار صادره از شهرداری، مجاز بوده و هرگونه تفکیک اعیانی مغایر با گواهی پایان کار شهرداری، ممنوع است.

افراز و تفکیک اراضی بزرگ مقیاس

تفکیک یا افراز کلیه اراضی بزرگ مقیاس (بیش از یک هکتار) که در مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی، از جمله تحت مالکیت با در اختیار دستگاه های دولتی و عمومی و نیروهای نظامی و انتظامی است، صرفا با تهیه طرح های توجیهی و تصویب آنها در کمیسیون ماده پنج و براساس ضوابط پهنه های استفاده از اراضی در طرح های جامع و تفصیلی، مجاز است. بدیهی است در مواردی که محدوده ملک در زیرپهنه S221 و 222S و یا اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری باشد، هرگونه مداخله می باید با تهیه طرح توجیهی و تصویب آنها در مراجع ذيربط انجام پذیرد.
تبصره: شهرداری تهران مکلف است از اولین سال اجرای طرح تفصیلی، نسبت به تدقیق و تعیین ضوابط تفکیک و افراز اراضی و املاک به تفکیک زیرپهنه ها و مناطق. اقدام نماید. تا زمان تعیین ضوابط تفکیک و افراز اراضی، نحوه تفکیک یا افراز اراضی در هر منطقه، با توجه به بافت های مجاور به عهده شهرداری منطقه است.
تبصره: شهرداری تهران موظف است، حداكثر ظرف مدت قانونی معین، به استعلام های اداره ثبت اسناد و دادگاه ها، برای تفکیک یا افراز اراضی محدوده شهر ( بر اساس اصلاحیه ماده ۱۰۱ قانون شهرداری)، پاسخ داده و تعیین تکلیف نماید.
تبصره: در صورت درخواست تفکیک املاک به استثنای املاک مشمول تفکیک قهری از سوی مالکین، ضمن رعایت حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکیک (به شرح فوق) به ازای هر قطعه حاصل از تفکیک، مازاد بر یک قطعه ۱۰ درصد از “تراکم ساختمانی مجاز” کسر می شود، تا حدی که در نهایت از تراکم پایه مالی کمتر نشود.
تبصره: تفکیک، افراز و تجمیع مجموعه های ارزشمند تاریخی ممنوع و تفکیک و افراز عرصه ها در بافت ارزشمند تاریخی که در جدول این سند را با کد 221R مشخص گردیده است، طبق ضوابط خاص این عرصه ها مشروط بر اینکه خط تفکیک یا افراز با ساختمان ها و مستحدثات ارزشمند تاریخی و حرائم آنها برخوردی نداشته باشد پس از ارائه طرح توجیهی و تصویب آن در کمیسیون ماده پنج، مجاز است.

تجمیع اراضی
تجمیع اراضی

تفکیک و افراز اراضی مزروعی و باغ

تفکیک، افراز اراضی مزروعی و باغات پیوسته و انبوه موجود شهر تهران، ضمن رعایت قانون «اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز شهرها»، آئین نامه مربوطه و صرفا براساس دستورالعمل اجرایی ماده (۱۴) قانون زمین شهری (مصوب 03/۰۴/1398)، مجاز است. تفکیک باغاتی ویژه، که دارای طرح تفصیلی مصوب است، بر اساس مصوبه طرح های ویژه مذکور است.
تبصره: به منظور جلوگیری از تفکیک و افراز باغات پیوسته و انبوه، شهرداری تهران موظف به تهیه طرح های موضعی ویژه برای باغات در نخستین سال اجرای طرح تفصیلی است.

تجمیع زمین
تجمیع زمین

حد نصاب قطعه حاصل از تجمیع

از زمان ابلاغ طرح تفصیلی حداقل نصاب قطعه حاصل از تجمیع در زیرپهنه های مسکونی، تا پایان سال ۱۳۹۵ معادل ۲۰۰ متر مربع، تا پایان سال ۱۴۰۰، معادل ۲۵۰ مترمربع، تا پایان سال ۱۴۰۵ معادل ۳۰۰ مترمربع و سرانجام از آغاز سال ۱۴۰۶ به بعد معادل ۵۰۰ متر مربع است.
تبصره: بافت های فرسوده شهر تهران از ضوابط حداقل نصاب قطعه حاصل کار تجمیع، مستثنی بوده و حدنصاب قطعه در این محدوده ها، مبتنی بر ضوابط ویژه بافت های فرسوده در طرح تفصیلی شهر تهران است.

افزایش تراکم تجمیع

در صورت درخواست تجمیع قطعات از سوی مالکین، مشروط به تحقق حد نصاب مساحت قطعه حاصل از تجمیع، طبق بند ، به ازای هر قطعه مازاد بر یک، ۲۰ درصد به تراکم مجاز افزوده می شود. بدیهی است که مجموع افزایش تراکم (طبق جداول چهارگانه) نباید از یک طبقه تجاوز نماید.

تعداد قطعات تجمیع شده میزان حداکثر افزایش تراکم
2 قطعه 20 درصد
3 قطعه 40 درصد (حداکثر یک طبقه)
4 قطعه 60 درصد (حداکثر یک طبقه)
5 قطعه و بیشتر حداکثر یک طبقه

سیاست های جلوگیری از تفکیک و تشویق به تجمیع قطعات

به منظور جلوگیری از تفکیک اراضی بین ۱۰۰۰ تا ۱۰۰۰۰ مترمربع، در پهنه های سکونت (R)، فعالیت (S) و مختلط (M)، و همچنین تشویق به تجميع قطعات از سوی مالکین، ساخت و ساز در اراضی هزار متر مربع به بالا، مشمول سیاست های تشویقی سالانه و دائمی غیرتراکمی شهرداری تهران است، که پس از پیشنهاد شهرداری تهران و تصویب در مراجع ذیصلاح، ابلاغ می شود.

تجمیع
تجمیع

تفکیک پهنه حفاظت G

تفکیک عرصه در پهنه حفاظت (G) صرفا در چارچوب طرح های ویژه و مصوبه کمیسیون ماده پنج شهر تهران و حسب مورد شورای عالی شهرسازی و معماری ایران امکان پذیر است. حداقل عرصه ناشی از تفکیک در پهنه فضای سبز خصوصی (G2) یک هکتار است.

افراز زمین
افراز زمین

تجمیع قطعات چند پهنه ای (دارای پهنه متفاوت)

در صورت تجمیع قطعات واقع در پهنه (R) با قطعه واقع در زیر پهنه های (M) و یا (S) و همچنین قطعات چندپهنه ای، قطعه تجمیعی حاصل صرفا با داشتن کلیه شرایط ذیل، مشمول ضوابط و مقررات زیرپهنه مختلط و یا فعالیت مربوطه است:
(الف): انطباق با ضوابط حداقلی زیرپهنه مختلط مربوطه مشروط بر اینکه صدور هرگونه مجوز ساختمانی و احداث بنا بر اساس ضوابط و مقررات زیرپهنه های فعالیت و مختلط صرفا مشروط به عدم نفوذ اغتشاش و مزاحمت در بافت مسکونی به تشخیص شورای شهرسازی منطقه مربوطه است. اصلاح طبق فراز سوم و ششم بند (۱) صورتجلسه ۵۵۲ کمیسیون ماده پنج شهر تهران)
(ب): عمق قطعات مورد تجمیع، در پشت جبهه پهنه های فعالیت و مختلط، حداکثر به میزان دو پلاک مازاد بر پلاک اولیه، (منوط به رعایت بند الف) مشمول ضوابط زیرپهنه مختلط و فعالیت مربوطه است. قطعات واقع در بافت های مسکونی با عمق بیش از دو پلاک ضوابط و مقررات زیرپهنه مسکونی مربوطه است.
(پ): در موارد تجمیع قطعات محورهای اصلی با قطعات پشت جبهه، صدور هرگونه مجوز ساختمانی و احداث بنا بر اساس ضوابط و مقررات زیرپهنه های فعالیت و مختلط؛ اولا مشروط به اینکه قطعه مربوطه شکل و فرم هندسي منتظم داشته باشد ثانيا مجموع مساحت قطعات پشت جبهه نباید از مجموع مساحت قطعات بر محور اصلی بیشتر باشد و قطعه حاصل می بایست از تناسبات حداقلی لازم برخوردار باشد.
تبصره: هرگونه پیشنهاد تجميع در پشت جبهه، برای بیش از دو پلاک مازاد بر پلاک اولیه، به منظور بهره مندی از مزایای پهنه مختلط یا فعاليت منوط به تصویب کمیسیون ماده پنچ شهر تهران است.
تبصره: در خصوص تناسبات حداقلی لازم؛ در زیرپهنه های مسکونی حداقل بر قطعات حاصل از تجمیع کمتر از ۱۰ متر و نسبت به طول به عرض قطعه از حداکثر پنج به یک بیشتر نباشد. همچنین در زیرپهنه های فعالیت و مختلط نیز حداقل بر قطعات حاصل از تجمیع کمتر از ۱۵ متر و نسبت طول به عرض قطعه از حداکثر چهار به یک بیشتر نباشد.
در صورت تجمیع قطعه واقع در پهنه (M) با قطعه واقع در پهنه (S). ضمن رعایت شرایط بند قبلی، اگر پهنه (S)، مجاور گذر اصلی با عرض بیشتر باشد، قطعه تجمیعی مشمول ضوابط و مقررات پهنه (S) است. در سایر موارد، پهنه تجمیعی مشمول ضوابط پهنه (M) است.
در صورت تجمیع قطعه ها با کدهای متفاوت (S) و یا کدهای متفاوت (M) و با کدهای متفاوت (R)، قطعه تجمیع شده، مشمول ضوابط کد پهنه محور اصلی با عرض بیشتر است.
تبصره: در صورتی که یکی از قطعات تجمیعی در پهنه حفاظت (G) باشد، کل پلاک حاصل از تجمیع، مشمول ضوابط زیر پهنه حفاظت مربوطه (G) است.
تبصره: در صورتی که یکی از قطعات تجمیعی، دارای کاربری تثبیت شده خدماتی با فضای سبز، تجهیزات شهری و پارکینگ باشد، ضمن تأکید بر ممنوعیت کاهش مساحت کاربری های تثبیت شده، ضوابط ساخت و ساز پلاکی ایجاد شده بر اساس دستورالعملی خواهد بود که به تصویب کمیسیون ماده پنج می رسد.
تبصره: در صورتی که عرض گذرهای مشرف به ملک مشابه یکدیگر باشد، پهنه غالب، براساس کد پهنه با تراکم بیشتر ملاک عمل است.
شهرداری تهران ملزم است در چارچوب فراز هشتم بند (۱) صورتجلسه ۵۵۲ کمیسیون ماده پنج شهر تهران، برای کلیه موارد تجمیع و تعیین تكليف قطعاتی با چند کد پهنه بندی، دستورالعمل اعمال کدگذاری مناسب حاصل از تجمیع و تعیین پهنه غالب را تدوین نماید تا زمان تهیه دستورالعمل مذکور، رعایت موارد زیر الزامی است:
– هیچ گونه کاهشی در مساحت پهنای حفاظت (G) و کلیه کاربری های خدماتی تثبیت شده صورت نپذیرد.
– در املاک و اراضی به حداکثر متر مربع، زیرپهنه گستره یا محور اصلی می تواند به عنوان زیرپهنه غالب تعیین گردد.
در کلیه املاک و اراضی با مساحت بیش از 500 متر مربع و کمتر از یک هکتار چنانچه کمتر از 10% وسعت قطعه به یک یا چند زیرپهنه اختصاص یافته باشد؛ زیرپهنه غالب با رعایت کلیه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی به عنوان زیرپهنه اصلی ملاک عمل است.
در صورت تجمیع دو یا چند پلاک با نوعیت های باغ و غیرباغ، ضوابط ساخت و ساز در باغ به ضوابط غیر باغ افزوده خواهد شد. در این صورت جانمایی توده گذاری با رعایت عدم سایه اندازی و اشراف برای قطعات پیرامون در محدوده “غیرباغ” و منوط به تأیید کمیته فنی باغ.

یک پاسخ یا نظر بنویسید

14 − 5 =