یک طرح توجیهی شهرداری به دلایل مختلفی مورد استفاده قرار می‌گیرد. همه ساله بر مبنای این طرح، پروژه‌های مفید و سازنده زیادی در حال بررسی، تصویب و یا در مرحله اجرا هستند. در مقاله حاضر علت‌هایی که باعث می‌شوند تا یک طرح توجیهی شهرداری به نهاد شهرداری ارائه شود، مورد توجه قرار می‌گیرند.
مختصری درباره ی طرح توجیهی شهرداری
به طور کلی، طرح توجیهی شهرداری به هدف اعمال تغییرات گسترده و یا جزئی بر اراضی موجود در پهنه‌های شهری و توسط مالکان آن زمین‌ها، به شهرداری پیشنهاد می‌شود. در صورتی که شهرداری نسبت به سودآور بودن پروژه پیشنهادی توجیه شود و اجرای طرح را مفید و پر فایده بداند، در این صورت پروژه را برای بررسی‌های بیشتر به کمیسیون ماده 5 ارسال می‌نماید.
طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 در جلسه کمیسیون مورد ارزیابی قرار می‌گیرد. مهندسین مشاور شهرسازی، طرح را برای اعضای کمیسیون شرح می‌دهند و دفاعیات لازم را به جا می‌آورند. در صورتی که پروژه مورد نظر حداقل تعداد آراء مثبت را توسط اعضای دارای حق رأی کسب نماید، مالک طرح قادر به اخذ مجوزهای لازم برای ساخت‌وساز خواهد بود. به این ترتیب، دارنده زمین می‌تواند تغییرات مد نظر را بر ملک خود اعمال نماید. اما، چه مواردی باعث می‌شود که از طرح توجیهی شهرداری استفاده شود؟
دلایلی که باعث می شوند تا طرح توجیهی شهرداری مورد استفاده قرار گیرد؟
موارد مختلفی می‌تواند مالکان اراضی را بر آن دارد که طرحی مبنی بر طرح توجیهی شهرداری را به نهاد شهرداری ارسال نمایند. به طور خلاصه، طرح‌های توجیهی شهرداری می‌توانند شامل پروژه‌های مرتبط با افزایش تراکم ساختمان، تغییرات کاربری ملک، احداث پروژه‌های تفریحی و آموزشی و … باشد. در ادامه، به مهم‌ترین دلایلی که باعث می‌شوند تا از یک طرح امکان سنجی شهرسازی استفاده شود، اشاره خواهد شد.
ضرورت طرح توجیهی شهرسازی برای افزایش تراکم ساختمان مسکونی
امروزه، گسترش روز افزون جمعیت شهرها به ویژه به دلیل مهاجرت افراد از روستاها و مناطق محروم به پهنه‌های شهری، یک مساله‌ی تقریباً غیر قابل اجتناب است. وجود امکانات رفاهی بیشتر شهرهای بزرگ، فرهنگ غنی‌تر، موضوعات سیاسی و اجتماعی می‌تواند علاوه بر مهاجرت از روستا، مهاجرت از شهرهای کوچک‌تر به بزرگ‌تر را نیز در بر داشته باشد. به عبارتی دیگر، افراد زیادی از شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ‌تر کوچ می‌کنند.
این موضوع خود ضرورت ارائه طرح توجیهی شهرداری را آشکار می‌سازد. اگر فرض کنیم که در شهری با 100 خانوار، تعداد مشخصی ساختمان مسکونی برای سکونت کافی باشد، در این صورت با ورود خانوارهای جدید به آن حوزه شهری، تعداد منازل موجود ناکافی خواهد بود. در این صورت، ممکن است که تصمیمات متعددی توسط نهادهای مختلف گرفته شود تا خانواده‌های جدید صاحب منزل شوند.
به نظر می‌رسد که یک پروژه دو سر برد بین صاحبان ساختمان‌های مسکونی و نهاد شهرداری، ارائه طرح توجیهی شهرداری تحت عنوان طرح افزایش تراکم، توسط مالکان ساختمان‌ها به نهاد مربوطه باشد. زمانی که مالک یک ساختمان مسکونی سه طبقه به هدف افزایش تراکم ملک خود به شهرداری مراجعه می‌نماید، این نهاد پیش از هر چیز پروژه را مورد ارزیابی قرار می‌دهد. از آن جائی که این تغییر می‌تواند باعث شود تا خانوارهای بیشتری صاحب مسکن شوند، شهرداری پروژه را سازنده و مفید اعلام می‌دارد. از طرفی، این پروژه از نظر اقتصادی نیز چه برای صاحب ملک و چه برای شهرداری مفید خواهد بود. چرا که صاحب ملک، واحدهای مسکونی جدید را به خانوارهای جدید فروخته و یا به آن‌ها اجاره می‌دهد. شهرداری نیز از طریق دریافت عوارض و مالیات‌های مرتبط و سایر دریافتی‌های قانونی، شریک در پروژه خواهد بود.
البته، لزوماً تمامی پروژه‌های افزایش تراکم ساختمان که در قالب طرح توجیهی شهرسازی به شهرداری ارائه می‌شوند، موفق به اخذ مجوز برای ساخت‌وساز نخواهند شد. در صورتی که پروژه مورد نظر به بافت شهری آسیب بزند و یا ساختمان به لحاظ فنی و مسائل عمرانی، قابلیت افزایش تراکم را نداشته باشد، طرح مربوطه در کمیسیون ماده 5 رد خواهد شد.
ضرورت طرح توجیهی برای افزایش تراکم ساختمان های تجاری
همان طور که افزایش جمعیت، نیاز به افزایش ساختمان‌های مسکونی را ضروری ساخته است، نیازمند افزایش تعداد مراکز تجاری نیز می‌باشد. چرا که لازم است تا مراکز خرید و مجتمع‌های تجاری مختلفی وجود داشته باشند تا بتوانند پاسخگوی نیازهای روزانه شهروندان باشند.
عموماً به هدف افزایش سهولت دسترسی شهروندان به مراکز تجاری و نیز جلوگیری از ساخت‌وسازهای بی‌رویه، طرح‌هایی در قالب طرح توجیهی شهرداری مرتبط با افزایش کاربری‌های تجاری مطرح می‌گردند. مزیت این پروژه‌ها در این است که عده‌ای می‌توانند کسب‌وکار خودشان را در مراکز مربوطه راه‌اندازی کنند. از طرفی دیگر، افزایش هر چه بیشتر تعداد مراکز تجاری، متناظر با دسترسی هر چه راحت‌تر شهروندان برای استفاده از خدمات مختلف است. به عبارتی دیگر، نیازی نیست که فردی برای خرید کالاهای مورد نیاز خود در طول روز، مسافت زیادی را درون شهر جابه‌جا گردد.
استفاده از طرح توجیهی شهرداری برای تغییر کاربری
طرح توجیهی شهرسازی می‌تواند آن دسته از پروژه‌های عمرانی را در بر بگیرد که در آن مالک قصد تغییر کاربری ملک خود را داشته باشد. مالکان درخواست‌دهنده تغییر کاربری، می‌توانند اشخاص حقیقی و یا حقوقی باشند. مبنای تغییر کاربری نیز ممکن است دلایل شخصی مالکان و یا مواردی باشد که شهرداری، انجام آن‌ها را ضروری بداند.
به عنوان مثال، در یک طرح توجیهی شهرداری به هدف تغییر کاربری، ممکن است که مالک یک ساختمان مسکونی تصمیم بگیرد که برای بهره‌وری مالی و سودآوری بیشتر، ملک خود را به کاربری تجاری تغییر دهد. از سویی دیگر، گاه شهرداری بر مبنای مجموعه‌ای از قوانین، تغییر کاربری را برای برخی کاربری‌ها از جمله گورستان‌ها و یا کشتارگاه‌های قدیمی ضروری می‌داند.
آن چه که در پذیرش یک طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 در قالب تغییر کاربری اهمیت دارد، منطقی بودن پروژه برای اجرا است. اگر شهرداری و یا کمیسیون تشخیص دهند که اعمال تغییرات بر کاربری زمین مورد نظر منجر به مواردی چون تضییع حقوق شهروندان می‌گردد، پروژه را مردود اعلام می‌دارند. به عنوان نمونه، تغییر کاربری اراضی کشاورزی به تجاری می‌تواند صدمات جبران‌ناپذیری را به منابع غذایی و در نتیجه سلامت انسان‌ها وارد نماید. چه بسا ممکن است که خاک زمین کشاورزی پس از احداث ساختمان‌ها، حاصلخیزی خود را از دست داده و دیگر قابل استفاده مجدد نباشد.
طرح های توجیهی چگونه به شهرداری ارائه می شوند؟
متقاضیان افزایش تراکم ساختمان و یا تغییر کاربری، درخواست خود را به صورت کتبی و در قالب طرح توجیهی شهرداری به نهاد شهرداری تسلیم می‌نمایند. عموماً متقاضیان از کارشناسان با تجربه‌ی هفت شهر آریا برای نگارش طرح‌های توجیهی خود کمک می‌گیرند.
سپس، پروژه برای بررسی‌های بیشتر به کمیسیون ماده 5 ارسال می‌گردد. مهندسان مشاور شهرسازی طرح را در جلسه کمیسیون مطرح می‌نمایند. در نهایت، در صورتی که پروژه تصویب گردد، اجازه ساخت‌وساز و اعمال تغییرات به مالکان اعطا خواهد شد.