شهریور 20 1401 0اظهار نظر
ضوابط پهنه M

نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه مختلط M

پهنه مختلط، قسمت هایی از محدوده شهر است، که از رشد خزنده فضاهای کار و فعالیت در بافت های مسکونی پدید آمده و در طرح جامع جدید شهر سامان یافته و استعداد استقرار فعالیت های چند منظوره کار، فعالیت، سکونت و غیره را دارند.

موقعیت و کاربری پهنه مختلط M

پهنه مختلط علاوه بر برخی گستره ها، عمدتا در حاشیه محورها شکل گرفته و ناشی از استقرار پراکنده عناصر خدماتی و تجاری (اعم از واحدها و دفاتر تجاری و اداری) در بافت های مسکونی است.

زیر پهنه های پهنه مختلط M

این پهنه، از دو پهنه اصلی، مختلط فعالیت با مسکونی (M1) و مختلط فرهنگی و گردشگری با حداقل مسکونی (2M) تشکیل شده است. هر یک از پهنه های اصلی نیز شامل پهنه های مختلط تجاری، اداری، خدمات با مسکونی (11M)، مختلط صنایع خدماتی و کارگاهی با مسکونی (12M)، مختلط سكونت با فرهنگی – تفرجی (21M) و مختلط ویژه (M22) می باشد، که جمعا در ۱۳ زیرپهنه با کد سه رقمی و به شرح جدول شماره سه طبقه بندی شده اند. ضوابط و مقررات استفاده از اراضی در زیر پهنه های مختلط، به قرار زیر است:
نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در زیرپهنه های مختلط براساس جدول این سند بوده و لازم الاجرا است.

کاربری ها در پهنه مختلط M

در کلیه قطعات مختلط این پهنه، ضمن اختصاص طبقه همکف (در زیر پهنه 111M استثنائا همکف و اول)، به کاربری غیر مسکونی، به ویژه کارکردهای تجاری و خدماتی (انتفاعی و غیرانتفاعی)، صدور پروانه با تأیید شهرداری منطقه به یکی از شیوه های زیر نیز، مجاز است:
– در طبقات بالای همکف، مختلط مسکونی – اداری با دفاتر تجاری و یا خدماتی
– در طبقات بالای همکف، تمام اداری یا دفاتر تجاری و یا خدماتی
– در طبقات همکف و بالاتر، تماما مسکونی، با تراکم مجاز زیر پهنه و سطح اشغال حداکثر ۵۰ درصد
تبصره: میزان ضریب سکونت در هر زیرپهنه با توجه به ویژگی هر منطقه و رعایت حداقل های پیش بینی شده در جدول این سند است که در هنگام صدور پروانه، ملاک عمل خواهد بود.
تبصره: شهرداری تهران مکلف است ظرف مدت یکسال پس از ابلاغ طرح تفصیلی، ضمن بررسی و براساس دستورالعمل واحد پذیری سکونت و سامانه آن اقدام نماید.

ضوابط پهنه مختلط
ضوابط پهنه مختلط

میزان کاهش تراکم و طبقات و حداکثر طبقات در پهنه مختلط M

در تمامی زیر پهنه های مختلط به استثنای زیرپهنه های M2، در صورتی که مساحت ملک به حد نصاب اندازه قطعه نرسد با عرض گذر مجاور آن کمتر از حداقل های پیش بینی شده در جدول باشد، محاسبه میزان کاهش تراکم و طبقات بر اساس دستورالعملی خواهد بود که می بایست ظرف مدت یکماه توسط شهرداری تهران تهیه و به تصویب کمیسیون ماده پنج شهر تهران پرسد. با توجه به اهمیت موضوع در صورت عدم تهیه دستورالعمل مذکور، دبیرخانه شورای عالی موظف است نسبت به تهیه دستورالعمل و ارائه آن به شورای عالی جهت تصویب اقدام نماید و تا تصویب و ابلاغ دستورالعمل مذکور، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان، یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می یابد. در صورتی که ملک هم از لحاظ حداقل اندازه قطعه و هم از لحاظ عرض گذر، کمتر از حداقل های تعیین شده در جدول مذکور باشد، از تعداد طبقات مجاز ساختمان طبقه با تراکم متناظر کاهش می یابد؛ به گونه ای که پس از کاهش طبقات، تعداد طبقات باقیمانده روی زمین، از ۳ طبقه کمتر نباشد.
تبصره: در صورتی که وسعت پلاکی در زیرپهنه 111M بین ۷۵ تا۵۰۰ متر مربع و در زیرپهنه 112M، نیز بین ۷۵ تا ۳۰۰ مترمربع باشد ضمن رعایت حداکثر سطح اشغالی زیرپهنه مربوطه، حداکثر تعداد طبقات مجاز ۴ طبقه خواهد بود و در پهنه 2M نیزه در صورتی که وسعت قطعه بین ۷ تا ۳۰۰ مترمربع باشد. حداکثر تراکم مجاز ساختمانی ۱۰۰ درصد با سطح اشغال 50 درصد و تعداد طبقات دو طبقه مجاز خواهد بود.
تبصره: کاهش طبقاتی در زیرپهنه های M2 به گونه ای اعمال می شود که تعداد طبقات از ۳ طبقه کمتر نباشد.

ضوابط پهنه M
ضوابط پهنه M

دسترسی معبر در پهنه مختلط M

ایجاد واحدهای مسکونی و دفاتر تجاری و اداری توامان در طبقات بالای همکف یک ساختمان در این پهنه، مشروط به ایجاد دسترسی مستقل از معبر برای قسمت های مسکونی و نیز عدم ارتباط طبقات و واحدهای مسکونی با غیر مسکونی، مجاز خواهد بود و در تمامی زیرپهنه های مختلط، تعداد طبقات و تراکم مجاز ساختمانی، در جدول، از اولین طبقه مسکونی یا فعالیت به بالا ضمن تأكيد بر عدم عدول از آستانه بلندمرتبه سازی (۱۲ طبقه و بیشتر)، محاسبه می شود.

عقب نشینی در پهنه مختلط M

عقب نشینی توده ساختمان و تورفتگی طبقه همکف با آزادسازی فضا برای تردد، مکث و تجمع عابرین پیاده در محورهای مختلط 111M،M112 و113M، به میزان حداقل ۳ متر الزامی است. بدیهی است، فضای حاصل از عقب نشینی توده ساختمانی، تحت مالکیت صاحب ملک بوده و جزء تراکم و سطح اشغال محسوب نمی گردد، ولی مالک مکلف است موجبات استفاده عمومی از این فضاها را فراهم سازد.
تبصره: در موارد استثنایی که “عقب نشینی و تورفتگی” به دلایل فنی امکان پذیر نباشد، بر اساس دستورالعملی که به تصویب کمیسیون ماده پنج شهر تهران خواهد رسید، عمل گردد.

ساخت و ساز در قطعات درشت دانه (بالای 3000 متر مربع) در پهنه مختلط M

برای ساخت و ساز در کلیه قطعات با وسعت بیش از سه هزار مترمربع در زیر پهنه های111M، شهرداری ملزم به تهیه دستورالعمل طراحی شهری با رعایت ضوابط زیرپهنه مربوطه، و تصویب آن در کمیسیون ماده پنج شهر تهران است. ساخت و ساز در قطعات مذکور، منوط به تهیه «طرح توجیهی سه بعدی» برای هر مورد در حد یک یا چند بلوک شهریه توسط مشاورین حقیقی و حقوقی ذیصلاح و بررسی و تایید آن طبق دستورالعمل مصوب، در شهرداری منطقه است.

ارتفاع مجاز ابنیه در پهنه مختلط M

در زیرپهنه های مختلط محوری، ایجاد پیلوت مجاز نبوده و حداکثر ارتفاع مفید ساختمان در طبقات تجاری همکف و اول، حداکثر5/4 متر و در صورت احداث با نیم طبقه حداکثر 5/6 متر است (باتخصیص حداکثر3/2 متر برای نیم طبقه). احداث نیم طبقه در واحدهای تجاری در طبقات دوم و بالاتر ممنوع است.
تبصرہ : در صورت احداث بنایی تمامأ مسکونی در پهنه مختلط، احداث پیلوت برای تأمین پارکینگ یا لابي، بلامانع است.
در قطعات شمالی محورهای شرقی – غربی که توده ساختمانی آنها در شمال قطعه شکل گرفته، حیاط و فضای باز مجاور معبر می باید از بدنه یا جداره نرم و شفاف و رویت پذیر (دیوار کوتاه با ارتفاع بین ۵۰ تا ۸۰ سانتیمتر همراه با نرده، مشجر و سایر جداره های نرم واجد شرایط) برخوردار بوده و فاقد دیوار باشد.

ضریب سکونت در پهنه مختلط M

افزایش میزان ضریب سکونت (نسبت زیربنای مسکونی به کل زیربنای مسکونی و غیرمسکونی در هر زیرپهنه)، نسبت به حداقل های پیش بینی شده در جدول براساس دستورالعملی است که توسط شهرداری ظرف مدت (۶) ماه تهیه و به تصویب کمیسیون ماده پنج شهر تهران می رسد.
تبصره: احداث بنای مسکونی در کلیه واحدهایی هر قطعه ی مختلط، با تأیید شهرداری منطقه، بلامانع است.

ضوابط طرح تفصیلی در پهنه مختلط
ضوابط طرح تفصیلی در پهنه مختلط

تراکم و طبقه تشویقی اضافه برای قطعات سه برابر حداقل در پهنه مختلط M

در کلیه زیرپهنه های مختلط (M1)، به استثنای اراضی و املاک با نوعیت باغ، به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک در قطعاتی که استفاده غیر مسکونی دارند یا وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر و در قطعاتی که استفاده مسکونی دارند، با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است.

بلند مرتبه سازی در زیر پهنه مختلط M111

در زیرپهنه 111M، احداث بنای بلندمرتبه (۱۲ طبقه و بیشتر) صرفا در چارچوب ضوابط و مقررات بلندمرتبه سازی و تصویب آن در کمیسیون ماده پنج شهر تهران و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مجاز خواهد بود.

سطح اشغال و تراکم زیر پهنه های M221 و M222 با طرح ویژه

برای کلیه قطعات تا ۱۰۰۰ مترمربع وسعت، در زیرپهنه های 221M و 222M، که دارای طرح ویژه است، تا زمان تهیه و تصویب طرح های مذکور، اگر مالک قطعه ای، تقاضای پروانه مسکونی، تجاری با اداری داشته باشد، صدور پروانه با حداکثر تراکم ۱۰۰ درصد حداکثر سطح اشغال ۵۰ درصد و تعداد طبقات ۲ طبقه روی پیلوت یا زیرزمین، مجاز است.

ساخت در قطعات ریز دانه (کمتر از 75 متر مربع) در پهنه مختلط M

در کلیه زیرپهنه های مختلط، در صورتی که ملکی ریزدانه پاشد (با مساحت کمتر از ۷۵ متر مربع)، ضمن تأکید بر اولویت تملک توسط شهرداری تهران، احداث بنا ، صرف به صورت یک طبقه با سطح اشغال حداکثر ۸۰% با رعایت سایر ضوابط زیرپهنه مربوطه از جمله عملکردهای مجاز و پارکینگ، بلامانع بوده و در صورت احداث بنای مسکونی در املاک ریزدانه، مراتب با رعایت مفاد بند ۳۳ -16 را بلامانع خواهد بود.

جدول ضوابط پهنه مختلط M در طرح تفصیلی تهران
جدول ضوابط پهنه مختلط M در طرح تفصیلی تهران

یک پاسخ یا نظر بنویسید

16 − دو =