پهنه بندی شهری اصطلاحی است که اراضی موجود در سطح شهر را بر اساس کارکردشان به انواع مختلفی طبقه‌بندی می‌کند. بر این اساس، پهنه های شهرداری تعریف می‌گردند تا از تداخلات غیر ضروری زمین‌ها جلوگیری شود و یک ساختار یکپارچه و منسجم در سطح شهر فراهم گردد.
پهنه های شهرداری چیست؟
برای درک بهتر پهنه های شهرداری، سطح شهر را به عنوان یک تکه زمین با مساحت بسیار زیاد در نظر بگیرید. این زمین بزرگ در طی سالیان متمادی به قطعات کوچک‌تر تقسیم‌بندی شده و در انحصار افراد مختلفی که اصطلاحاً مالکان آن اراضی نامیده می‌شوند قرار گرفته است. هر مالک می‌تواند در زمین‌های خود شروع به فعالیت کرده و به ساخت‌وساز بپردازد.
در طول انجام پروژه‌های مختلف، هر یک از این زمین‌ها لیبل یا برچسب می‌خورند و به پهنه های شهرداری مختلفی تقسیم‌بندی می‌شوند. بر مبنای این دسته‌بندی، پهنه‌های شهری به انواع پهنه‌های مسکونی، تجاری، پهنه‌های مختلط و نیز پهنه‌های حفاظت سبز و باز طبقه‌بندی می‌شوند. اما دلیل این نوع پهنه‌بندی چیست و چه فوایدی دارد؟
علت پهنه بندی شهرداری چیست؟
پهنه های شهرداری مختلف مشخص می‌کنند که آیا مالکان مجاز به بهره‌برداری از اراضی خود برای نوع خاصی از فعالیت هستند یا خیر. به عنوان مثال، در یک زمین با پهنه مسکونی، مالک تنها مجاز به احداث ساختمان‌های مسکونی است. استفاده از ملک برای اهداف دیگر از جمله ساخت‌وساز ساختمان‌های تجاری غیر مجاز است و یا منوط به رعایت پاره‌ای از قوانین و مقررات به خصوص است. چنین عملی که تغییر کاربری نام دارد، در صورتی مجاز شمرده می‌شود که بر مبنای ضوابط مندرج در طرح تفصیلی باشد.
فواید دسته بندی پهنه های شهرداری در چیست؟
مطابق با مندرجات موجود در طرح تفصیلی، دسته‌بندی پهنه های شهرداری از تداخل غیرضروری کارکردها، فعالیت‌ها و کاربری‌ها جلوگیری به عمل می‌آورد. همچنین، باعث ارتقای کیفیت و نیز کارایی سطح شهر به صورت کاملاً نظام‌یافته می‌گردد. پهنه‌بندی بر مبنای قوانین مندرج در طرح تفصیلی و توسط وزارت مسکن و شهرسازی مشخص می‌گردد.
تعریف پهنه بندی شهرداری در طرح تفصیلی
بر مبنای مندرجات موجود در طرح تفصیلی، پهنه بندی شهرداری در مقیاس کلان بیانگر طریقه استفاده از املاک و اراضی در عرصه‌های شهری براساس کارکردهای کلی آن‌ها است. در مقیاس خرد نیز پهنه های شهرداری شامل قوانین و مقرراتی هستند که چگونگی بهره‌برداری در زیرپهنه‌ها و ساخت‌وساز در زمین‌ها را متناسب با مساحت قطعه و تراکم اراضی مورد نظر تعیین می‌کنند. بر این اساس، حداکثر سقف مجاز افزایش تراکم ساختمان‌ها، ارتفاع مجاز ساختمان، تعداد طبقات مجاز در ساختمان با توجه به عرض معابر و توان دسترسی شبکه‌های شهری و نیز چگونگی توده‌گذاری از نظر مساحت اشغال شده، محل توده‌گذاری و استقرار بنا در قطعه، تعیین خواهند شد.
انواع پهنه بندی شهرداری
به طور کلی، پهنه های شهرداری به 4 پهنه مسکونی، مختلط، تجاری و پهنه حفاظت سبز و باز تقسیم‌بندی می‌گردند. پهنه‌های مسکونی با حرف لاتین R، پهنه‌های تجاری با S، مختلط با M و در نهایت پهنه‌های حفاظت سبز و باز با حرف لاتین G مشخص می‌شوند.
پهنه های مسکونی R
پهنه سکونت، یکی از پهنه های شهرداری با کاربری مسکونی است. با این حال، علاوه بر قطعات و پلاک‌های مسکونی، شامل مواردی چون شبکه معابر، دسترسی‌ها و فعالیت‌های انتفاعی و غیر انتفاعی نیز می‌شود. به منظور تامین آسایش و آرامش شهروندان، انجام طیف گسترده‌ای از فعالیت‌ها از جمله فعالیت‌های تجاری ممنوع است و یا تحت شرایطی خاص مجاز خواهد بود. به عنوان نمونه، استقرار فعالیت‌های آموزشی، درمانی، تفریحی، مذهبی، فضاهای سبز و پارکینگ‌های عمومی در مقیاس ناحیه‌ای و محله‌ای مجاز است.
افزایش تراکم ساختمان‌ها در پهنه بندی شهری نیز بایستی به تناسب میزان تراکم ساختمانی مجاز و سطح اشغال زمین باشد. افزایش طبقات با تایید شهرداری منطقه قابل انجام است. با این حال، بایستی طرح‌های مربوطه در قالب طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 در جلسه کمیسیون مطرح گردند و به تصویب برسند تا اجازه اعمال تغییرات به مالکان داده شود. اعمال هرگونه تغییرات منوط به رعایت ضوابط موجود در طرح تفصیلی است. بنابراین، مالکان برای اعمال تغییرات بر اراضی خود لازم است تا بند و تبصره‌های موجود در راهنمای طرح تفصیلی را به طور کامل مطالعه نمایند و یا از مهندسین مشاور شهرسازی برای نگارش طرح‌های توجیهی خود کمک بگیرند.
پهنه های تجاری S
هدف از اختصاص نام “تجاری” به یکی از پهنه های شهرداری، متمایز کردن کار و فعالیت از دیگر پهنه‌ها خصوصاً پهنه‌های مسکونی است. چنین عملی علاوه بر ارتقای کیفیت سطح شهر، به توسعه و رونق فعالیت‌های تجاری در محیط‌های شهری می‌انجامد. از این رو، سهم سکونت در پهنه‌های S بسیار محدود است.
پهنه‌های کلان فعالیت‌های تجاری پهنه‌ی S انواع گسترده‌ای از بازارها از جمله صنعتی، خدماتی، فرهنگی، اداری و فنی را در پهنه‌هایی با کدهای مختلف تک-رقمی و دو-رقمی در بر می‌گیرند. به عنوان مثال، گستره‌ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات با غلبه فرهنگی، با کد S22 معرفی می‌شود. کسب اطلاعات بیشتر پیرامون این نوع از پهنه‌ها و نیز اطلاع از قوانین دیگری چون حداکثر ارتفاع مجاز ساختمان‌ها، نیازمند مطالعه طرح تفصیلی و یا راهنمایی گرفتن از مهندسان مشاور شهرسازی است.
پهنه های مختلط M
پهنه های شهرداری مختلط حاصل رشد خزنده فعالیت‌های کاری در بافت‌های مسکونی هستند. این پهنه‌ها در حقیقت قابلیت استقرار فعالیت‌های چندمنظوره از جمله کار و سکونت را دارا هستند. پهنه M معمولاً در حاشیه محورها شکل گرفته و عمده فعالیت‌های مختلط زیادی را در بر می‌گیرد که از آن‌ها می‌توان به پهنه مختلط صنایع خدماتی و کارگاهی با مسکونی، مختلط فرهنگی و گردشگری با حداقل مسکونی و … اشاره کرد.
الزامات مختلفی برای این نوع پهنه بندی شهری در نظر گرفته شده است. به عنوان مثال، در صورت عقب‌نشینی توده ساختمان و تورفتگی طبقه همکف، لازم است تا حداقل 3 متر فضا برای تردد و تجمع عابرین پیاده در نظر گرفته شود. برای آشنایی بیشتر با این مقررات می‌توانید از کارشناسان مجموعه هفت شهر آریا کمک بگیرید.
پهنه های حفاظت G
پهنه حفاظت که شامل هر دو نوع حفاظت سبز و باز می‌باشد، شامل محدوده‌هایی از شهر است که عرصه‌های سبز و باز اعم از فضاهای عمومی و خصوصی را در بر می‌گیرد. در نتیجه، پارک‌های جنگلی، باغ‌ها و نیز اراضی زراعتی از پهنه های شهرداری نوع G به حساب می‌آیند. به منظور حفظ طراوت محیط شهری و ارتقای کیفیت سیمای شهر، بهره‌برداری از این پهنه‌ها در راستای اهداف مسکونی، تجاری و امثال آن‌ها محدود است. به طور کلی، ساخت‌وسازهای مسکونی، صنعتی، نظامی و اداری به ویژه در محدوده پارک‌های جنگلی ممنوع و ارائه خدمات آموزشی، درمانی، فرهنگی، گردشگری و تفریحی مجاز می‌باشد.