کمیسیون ماده 12
کمیسیون ماده 12 کمیسیونی است که موارد مربوط به تعیین نوع اراضی، تشخیص عمران، تمییز اراضی و نیز اصلاح و یا احیای زمین‌ها را بر عهده دارد. این کمیسیون بر مبنای ماده 12 قانون زمین شهری است که در تاریخ بیست‌ودوم شهریور ماه سال 1366 مصوب شده است. ماده 12 قانون زمین شهری بیان می‌دارد که موارد مذکور در باب تشخیص و تمییز اراضی بر عهده وزارت راه و شهرسازی می‌باشد. به استناد این ماده، وزارت راه و شهرسازی موظف است که زمین‌ها را از نظر نوع هویت مشخص کند. بر این اساس، زمین‌های دایر و بایر بایستی تعیین شده و نیز از اراضی موات تمییز داده شوند. به عبارتی دیگر، رسیدگی به موضوع تشخیص عمران و تمییز زمین‌های دایر و بایر از اراضی موات توسط کمیسیون ماده 12 انجام می‌گیرد.
نظریه کمیسیون ماده 12
نظریه کمیسیون ماده 12 راه و شهرسازی، در تعیین تکلیف نوع اراضی و املاک صادر می‌شود. زمانی که نوع زمین توسط نظریه کمیسیون مشخص شد، این نظریه از اعتبار دائمی برای مراجعات بعدی برخوردار است. بنابراین، نیازی به اخذ نظریه جدید از سوی کمیسیون ماده 12 نخواهد بود.
نظریه‌ی صادر شده توسط کمیسیون ماده 12 بایستی حتماً مستدل بوده و بر مبنای مدارک معتبر صادر شده باشد. همچنین، آراء صادر شده دارای مشخصاتی هستند که به هیچ وجه نباید تغییری در آن‌ها ایجاد شود. مشخصات این نظریه شامل اطلاعات کامل و دقیق از شماره پلاک، مشخصات صاحب پلاک، مساحت پلاک و سایر اطلاعات مرتبط می‌باشد. از سویی دیگر، نباید مغایرتی بین مقدمه رای صادر شده با نتیجه ذکر شده در آن وجود داشته باشد. همچنین، آراء صادر شده بایستی فاقد هرگونه خط‌خوردگی و حتی لاک‌گرفتگی باشند.
وظایف دبیرخانه
دبیرخانه کمیسیون ماده 12 مسئول دریافت نظریه صادر شده است. در واقع، پس از صدور نظریه، پرونده مورد نظر مستقیماً به این واحد ارجاع داده می‌شود. دبیرخانه موظف است تا پرونده را بررسی کرده و رای خود را صادر نماید. بنابراین، ابلاغ رای نهایی صرفاً پس از بررسی پرونده توسط دبیرخانه کمیسیون ماده 12 راه و شهرسازی صورت می‌گیرد.
اعضای کمیسیون ماده 12 زمین شهری
اعضای کمیسیون ماده 12 زمین شهری با حکم وزیر مسکن انتخاب می‌شوند. در واقع، اعضای این کمیسیون را سه نفر از نمایندگان مسکن و شهرسازی تشکیل می‌دهند. اعضای کمیسیون ماده 12، در خصوص تشخیص نوع ملک، تمییز اراضی دایر و بایر از ممات و نیز صدور رای نهایی در این باب، تصمیمات لازم را اتخاذ می‌نمایند.
مدارک لازم جهت ارائه به کمیسیون
به طور کلی، مدارک زیر جهت ارائه به کمیسیون ماده 12 بایستی حتماً در دسترس باشند:
لازم است که درخواست‌کننده، فتوکپی سند مالکیت را جهت تسلیم به کمیسیون ماده 12 به همراه داشته باشد. در صورت عدم امکان دسترسی به اسناد مالکیت، آخرین استعلام ثبتی به همراه نام آخرین مالک نیز قابل قبول است. همچنین، بایستی دو نسخه رونوشت از نقشه ثبتی ضمیمه مدارک دیگر گردد. فتوکپی نقشه‌ها نیز قابل پذیرش است. در صورت عدم دسترسی به نسخه‌های رونوشت و یا فتوکپی نقشه‌های ثبتی، می‌توان از کروکی دقیق ملک به گونه‌ای که کاملاً منطبق بر سوابق ثبتی و نیز وضعیت محل ملک مورد نظر باشد، استفاده نمود. مورد بعدی، تهیه مقیاس مناسبی از انعکاس موقعیت زمین بر روی نقشه هوایی جهت ارائه به کمیسیون است.
مدارک دیگری چون مدارک هویتی شخص از جمله کارت ملی، نظریه کتبی دبیرخانه کمیسیون ماده 12، فیش واریزی مربوط به پرداخت هزینه‌های دادرسی و نیز سایر مستندات لازم همچون شهادت شهود، تحقیقات محلی و … نیز بایستی ضمیمه مدارک قبلی گردند.
نحوه رسیدگی در کمیسیون ماده 12
فرآیند انجام رسیدگی در کمیسیون ماده 12 شهرسازی به قرار زیر است:
در گام نخست، اعضای کمیسیون جهت بررسی زمین و تشخیص عمران آن در یک زمان مشخص از محل ملک بازدید به عمل می‌آورند. در مرحله بعد، پس از انجام تحقیقات لازم، صورت جلسه‌ای تنظیم می‌گردد. در نهایت، پس از بررسی اسناد حاضر در پرونده، تطبیق مدارک و مستندات با زمین مورد بازرسی، استماع دفاعیات مالکین و وکلای آن‌ها و نیز تطبیق کروکی زمین با نقشه هوایی، رای نهایی با حداکثر آراء اعضای کمیسیون ماده 12، صادر می‌گردد. درخواست‌کنندگان می‌توانند برای پیشبرد بهتر تقاضاهای خود از یک وکیل پایه یک دادگستری راهنمایی و کمک بگیرند.
اراضی غیر قابل بررسی در کمیسیون ماده 12
به طور کلی، هر نوع زمین متعلق به شهرداری و شرکت‌های وابسته به آن که در جهت اجرای طرح‌های مختلف عمرانی مورد استفاده قرار می‌گیرند، املاکی که دارای گواهی عمرانی هستند و نیز اراضی دولتی، قابل ارائه به کمیسیون ماده 12 نیستند. زمینی که قبلاً در کمیسیون تعیین تکلیف شده و برای آن رای صادر گردیده است نیز از این قاعده مستثنی نخواهد بود.
اعتراض به رای کمیسیون
دارندگان اسناد عادی و رسمی می‌توانند نسبت به اعتراض به رای صادر شده توسط کمیسیون ماده 12 اقدام نمایند. به طور کلی، معترضین از زمان تاریخ اعلام رای تا زمان اعتراض به حکم ابلاغ شده، سه ماه فرصت دارند تا با مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک، اعتراض خود را به دادگاه عمومی تسلیم نمایند. این تقاضا، با عنوان تقاضای نقض نظریه کمیسیون ماده 12 شناخته می‌شود. از آن جائی که مالکیت دارندگان اسناد رسمی، از رسمیت کامل برخوردار است، دارندگان این اسناد می‌توانند در دادگاه مربوطه مستقیماً اعتراض خود را نسبت به رای صدوری کمیسیون اعلام نمایند.
دارندگان اسناد عادی که نسبت به رای صادر شده کمیسیون ماده 12 معترض هستند بایستی در وهله اول به طرفیت مستقیم وزارت مسکن و شهرسازی، حکمی مبنی بر صحت تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله را دریافت نموده و تقدیم دادگاه کنند.
همچنین، براساس تبصره ماده 7 قانون زمین شهری، آن دسته از دارندگان اسناد عادی به تاریخ پیش از قانون مصوب سال 1358 مبنی بر مالکیت اراضی موات شهری که در مهلت‌های مقرر در مراجع مربوطه تشکیل پرونده داده‌اند اجازه عمران ملک را خواهند داشت. البته، لازم است که تاریخ تنظیم سند عادی و نیز صحت معامله آن‌ها حتماً از جانب مراجع قضایی مورد تایید قرار گرفته باشد.
موارد اعتراض به رای کمیسیون ماده 12
به طور کلی، اعتراض به رای صدوری کمیسیون ماده 12 زمین شهری می‌تواند موارد زیر را در بر بگیرد:
ممکن است اعتراض مالک ارض به این دلیل باشد که ملک مورد نظر، سابقاً در مالکیت او بوده است. همچنین، ممکن است که درخواست‌کننده اعتراضی بر روی نظریه مبنی بر تشخیص نهایی عمران و نوع زمین مورد نظر داشته باشد. گاه نیز مشاهده می‌شود که مالکیت زمین‌دار از اراضی و املاک او سلب شده است در حالی که، مالک در زمان صدور حکم توسط کمیسیون، در خارج از کشور اقامت داشته است. این موارد قابلیت رسیدگی مجدد در دادگاه عمومی را دارند و اعتراض به آن‌ها وارد است.