طرح توجیهی اراضی واقع در بندر گناوه

زمین پروژه طرح توجیهی

زمین پروژه طرح توجیهی بندر گناوه، با مساحت ۴۶۹۷۴ مترمربع در استان بوشهر و شهرستان گناوه واقع شده است. زمین پروژه با دارا بودن شیب هایی نسبتا تند در بخش هایی از زمین و تناسبات مستطیلی و مطلوب امکانات زیادی را برای برنامه‌ریزی و طراحی بوجود می‌آورد. همچنین مطالعات نشانگر آن است زمین پروژه در استخوانبندی شهر بندر لنگه در موقعیت مطلوب و مناسبی در همجواری با سایر عناصر شهری قرار گرفته است.

برنامه ریزی پهنه ها در سایت پروژه طرح توجیهی

۱- پهنه اقامتی سطح یک:

این پهنه با بهره گیری دید از داخل به خارج مطلوب، با استقرار آن در نقاط بلند سایت پیشنهاد گردید. همچنین می تواند به عنوان یک نشانه در شهر مطرح باشد.

۲- پهنه اقامتی سطح دو:

این نوع واحدهای اقامتی در طرح توجیهی با مخاطب هدف تعریف شده و سگمنت بازار مورد خاصی تعریف شد. استفاده کنندگان از فضای اقامتی سطح دو، مخاطبان بالقوه برای پهنه تفریحی و ورزشی خواهند بود.

۳- پهنه تفریحی:

پهنه تفریحی، با استقرار ریزکاربری‎های تفریحی، امکان مناسبی برای گذران اوقات فراغت است. این پهنه نیازی به داشتن دید داخل به خارج یا دید خارج به داخل ندارد و به همین دلیل می توان این فضا را در نقاط پست زمین مستقر نمود.

۴- پهنه فرهنگی :

این پهنه، با ریز کاربری های تعریف شده در آن، مخاطب اصلی مخاطبان مستقر در پهنه اقامتی سطح یک است به همین دلیل همجواری این دو پهنه پیشنهاد می‎شود.

۵- پهنه ورزشی :

پهنه ورزشی با تمرکز بر ورزش های ساحلی و آبی، در مجاورت ساحل قرار گرفته است.

۶- پهنه بازار سنتی :

فرم پهنه بازار سنتی، همچون بازارهای کهن ایرانی، خطی است. این پهنه، مانند کارکرد کهنه خود، باید پهنه های مختلف را به هم ارتباط داده و همچون مفصلی، پهنه های مختلف و منفک شده سایت را به هم متصل نماید.

طرح پیشنهادی مدل مفهومی استقرار پهنه های مختلف در سناریوی نهایی

با توجه به بررسی های شرایط استقرار هر پهنه و نیز نیازسنجی پهنه ها و مدل استقرار فضایی آنها سناریو نهایی طرح توجیهی، به صورت یک مدل مفهومی، پیشنهاد شده است. در این مدل مفهومی پارامترهای مکان گزینی پهنه ها و نیز همجواری پهنه های مختلف هچچنین نیازهای هر پهنه در شرایط مطلوبی طراحی و پیشنهاد شده است.

تدوین برنامه فیزیکی

برنامه فیزیکی ، سازماندهی کمی فعالیت ها در فضا ها برای بهره برداری در بهینه ترین حالت ممکن است. برای رسیدن به چشم انداز و اهداف پروژه، برنامه فیزیکی بر اساس مبانی از پیش تعیین شده، تدوین میگردد که برنامه فیزیکی زیر برای پروژه طرح توجیهی گناوه طراحی گردید.
زمین پروژه با ۴۶۹۷۴ متر مربع مساحت را اشغال کرده است. پروژه با توجه به همجواری با ساحل و غلبه کاربری های گردشگری و استفاده از بسترهای اکولوژیک همجواری با خلیج فارس، سطح اشغالی معادل ۵۰ درصد پیشنهاد میشود. شبکه معابر نیز معمولا حدود ۱۵ درصد از مساحت را اشغال میکند.

در مرحله بعد، برنامه فیزیکی پهنه های و ریز کاربری ها، بر اساس نیاز پروژه و جدول سوات (swot) تدوین و نهایی گردید.
بعد از مشخص شدن و تدقیق برنامه فیزیکی پهنه های پیشنهادی لازم است دیاگرام اولیه پهنه بندی بر همین اساس تدقیق شود. لذا با در نظر گرفتن مساحت ها و سطح اشتغال پیشنهادی، طرح پیشنهادی پهنه بندی تدقیق شده به صورت که پلان پشنهادی تعیین میشود.

ارزیابی اقتصادی گزینه نهایی طرح توجیهی بندر گناوه

برآورد شاخص‌های مالی طرح

پس از محاسبه درآمدها و هزینه‌های طرح امکان سنجی، در این قسمت با استفاده از شاخص¬های مالی به بررسی توجیه¬پذیری اقتصادی طرح پرداخته می¬شود. از این رو دو شاخص «ارزش خالص فعلی طرح» و «نرخ بازگشت سرمایه » مورد ارزیابی قرار می‌گیرد.

برآورد ارزش خالص فعلی طرح

روش ارزش فعلی یکی از مهمترین و در عین حال ساده‌ترین تکنیک‌های ارزیابی طرح‌های اقتصادی است. محاسبه ارزش فعلی یک فرآیند مالی، تبدیل ارزش آینده کلیه دریافت‌ها و پرداخت‌ها به ارزش فعلی در زمان حال یا مبدأ طرح است. در صورتی که با توجه به نرخ تنزیل مورد نظر، ارزش فعلی خالص محاسبه شده، رقم مثبت (NPV>0) باشد طرح سودآور بوده، زیرا ارزش فعلی هزینه‌ها کمتر از ارزش فعلی درآمد بوده است و در صورتی که ارزش فعلی خالص محاسبه شده رقم منفی (NPV<0) باشد طرح فاقد توجیه اقتصادی است و مشخص کننده این حقیقت است که ارزش فعلی هزینه‌ها بیش از ارزش فعلی درآمدها بوده است. اگر NPV=0 باشد پروژه اقتصادی است، زیرا حداقل نرخ جذب کننده برای سرمایه‌گذاری تأمین شده است.

برآورد نرخ بازگشت سرمایه

یکی از روش‌های متداول در تعیین و انتخاب اقتصادی‌ترین پروژه‌ها در طرح های توجیهی روش نرخ بازده سرمایه است. در این روش ضابطه قبول یا رد یک پروژه، بر اساس معیاری (نرخی) به نام بازده سرمایه است. در صورتی که نرخ بازده سرمایه از حداقل نرخ جذب‌کننده کمتر باشد طرح پذیرفته نمی‌شود و در صورتی نرخ بازده سرمایه بزرگتر یا مساوی حداقل نرخ جذب‌کننده باشد، طرح دارای توجیه اقتصادی است و پذیرفته می‌شود.

برآورد دوره بازگشت سرمایه و نقطه سر به سری

یکی از مهمترین شاخص‌های مالی، دوره بازگشت سرمایه است که بیانگر آن است که طرح چند سال پس از بهره‌برداری به سود می‌رسد و می‌تواند هزینه‌های اولیه را باز گرداند. بر این اساس می‌باید به شیوه ارزش حال، درآمد و هزینه‌های طرح به قیمت واقعی را محاسبه کرد و بر اساس این ارقام درآمد و هزینه کل را محاسبه کرد.
بر اساس نتایج به دست آمده در این طرح توجیهی در سال دهم درآمدها بیشتر از هزینه‌ها خواهند بود و بر این اساس در این سال هزینه‌ها و درآمدها سر به سر خواهند شد. بنابراین دوره بازگشت سرمایه از آغاز سرمایه‌گذاری، ۱۰ ساله است و کل سرمایه ظرف مدت ۱۰ سال باز می¬گردد.