در طرح بهسازی و نوسازی بافت فرسوده شهر ساری به دلیل تفاوت ها و تمایزات کالبدی و عملکردی میان مناطق 4 گانه، مطالعات بافت فرسوده و ارائه چشم انداز و راهبردهای توسعه آنها به صورت مجزا انجام شد.
بافت فرسوده منطقه ویژه که منطبق بر بافت تاریخی و قلب اقتصادی شهر است، ظرفیت های مناسبی برای نوسازی دارد. اما بارگذاری بیش از ظرفیت عملکردی در بافت، موجب شده کیفیت محیطی آن برای محلات مسکونی کاهش یابد. انگیزه های نوسازی در این منطقه نیز وابسته به افزایش تراکم و تعداد طبقات است که به دلیل وجود عناصر ارزشمند تاریخی و کمبود سطوح معابر در بافت، مغایر با راهبردهای توسعه این منطقه است.
بافت فرسوده منطقه 3 که منطبق بر محلات واقع در جنوب خط راه آهن است، ویژگی های حاشیه نشینی و در بخش های جنوبی تر آن، اسکان غیر رسمی را دارد. ریزدانگی، مشکلات زیرساختی، ساخت و سازهای بدون مجوز و ابنیه فاقد سند رسمی، از مشکلات حاد و موانع جدی نوسازی منطقه محسوب می شود که برای این منطقه، در گام نخست حل مشکل مربوط به مالکیت اراضی، در گام دوم، بهبود و توسعه زیرساختها، بویژه مشکلات مربوط به معابر و دسترسی ها و در گام بعدی، تجمیع و نوسازی بر اساس ضوابط تشویقی پیشنهاد شده است.
بافت فرسوده در مناطق 1 و 2 به صورت حوزه های پراکنده وجود دارد، که نوسازی آنها در قالب اجرای طرح تفصیلی و با بهره مندی از تسهیلات نوسازی بافت های فرسوده توصیه شده است.