طرح امکان سنجی افزایش طبقات ساختمانی

زمین پروژه طرح امکان سنجی افزایش تراکم ساختمانی (افزایش طبقات ساختمان) که در منطقه ۳ شهرداری تهران و در محله دروس واقع شده است، به استناد طرح تفصیلی مصوب، در پهنه R122 قرار گرفته است. بر اساس ضوابط و مقررات شهر تهران و دستور نقشه صادره شده، طرح پیشنهادی زمین شامل ایجاد یک بلوک مسکونی شامل طبقه منفی دو با کاربری انبار و فضای ورزشی، طبقه منفی یک و همکف با کاربری پارکینگ و ۵ طبقه روی همکف با کاربری مسکونی است. به طوری که در هر طبقه ۲ واحد مسکونی تامین شده است. بنابراین در مجموع ۱۰ واحد تامین می شود. با توجه به ابعاد واحد های مسکونی، برای واحد های مسکونی پیش بینی شده تامین ۳۰ واحد پارکینگ الزامی است که مالک مازاد بر پارکینگ موردنیاز (۳۷ پارکینگ) تامین کرده است. این در حالی است که با توجه به مشکلات اقتصادی پیش رو و افزایش توجیه پذیری اقتصادی اجرای طرح، مالک زمین موردنظر تقاضای افزایش تعداد طبقات از ۵ طبقه روی همکف به ۶ طبقه روی همکف را دارد. با توجه به ضوابط و مقررات تامین پارکینگ در شهر تهران، در این صورت نیازمند تامین ۳۶ واحد پارکینگ می باشد. بنابراین در صورت موافقت با افزایش تراکم ساختمانی نیز پارکینگ موردنیاز بنای موردنظر تامین می شود.

کاربری اراضی و تراکم ساختمانی مصوب طرح تفصیلی

کاربری زمین و چگونگی استفاده از آن، از محورهای اساسی شهرسازی است و بسیاری از تصمیمات شهرسازی بستگی به چگونگی استفاده از اراضی شهری و پیش بینی های آتی در این زمینه دارد. کاربری زمین به طور کلی، عبارت از الگوی توزیع فضایی – جغرافیایی عملکردهای مختلف شهر بر حسب نواحی مسکونی، صنعتی، تجاری و فضاهای اختصاص یافته برای موارد استفاده اداری، مؤسسات و نهادهای اجتماعی و گذران اوقات فراغت است.‌ به سخن دیگر، کاربری زمین بدان معنی است که از هر واحد زمین در سطح شهر به چه صورتی استفاده می‌شود و چه فعالیت‌هایی در ترکیب با هم در قطعات مختلف زمین استقرار می‌یابند. در محدوده منطقه ۳، پهنه های مسکونی با تراکم های مختلف جانمایی شده است. پهنه های خدماتی نیز با در نظر گرفتن شعاع های دسترسی در سطح محدوده در طرح تفصیلی پیشنهاد شده است. زمین پروژه نیز بر اساس پهنه بندی کاربری منطقه ۳ شهرداری تهران، در پهنه R122 قرار دارد. بنابراین کاربری آن مسکونی می باشد.

پهنه R122 مسکونی طرح تفصیلی تهران و توجیه افزایش طبقات در این پهنه

زمین پروژه در پهنه R122 قرار گرفته است. طبق ضوابط پهنه های مسکونی قرار گرفته در پهنه R122 دارای تراکم ساختمانی ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصد ساختمان های ۳ تا ۵ طبقه هستند. این پهنه عموما دارای کاربری های مسکونی هستند. بنابراین باید رسیدن به طرح توجیهی فنی افزایش طبقات، شرایط ملک و منطقه و املاک مجاور را به طور دقیق مورد بررسی قرار داد.

ویژگی های پهنه سکونت و قابلیت های آن برای افزایش تراکم ساختمانی

– نحوه ساخت و ساز در پهنه سکونت (شامل میزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختمانی) بر اساس جدول شماره یک این سند بوده و لازم الاجرا است.
– تعداد طبقات در پهنه سکونت، هماهنگ و متناسب با تراکم ساختمانی مجاز و سطح اشغال زمین است، که در زیر پهنه های R1 از ٢ تا ۶ طبقه متفاوت بوده و طبق جدول ارائه شده می باشد.
– در کلیه زیر پهنه های R1 به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک در قطعاتی با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر و در قطعاتی با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، دو طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است. برای مواردی که تعداد طبقات، ١٢ طبقه و بیشتر باشد، منوط به تهیه طرح توجیهی و تصویب در کمیسیون ماده پنج، است.
– در زیر پهنه های R1، سطح اشغال در کلیه قطعات، (اعم از زیربنای مفید و غیر مفید)، حداکثر تا ۶۰ درصد مساحت ملک طبق سند مالکیت است. در کلیه قطعات زیرپهنه های مذکور، که طول آنها مساوی یا بیشتر از ٢۵ متر و یا وسعت آنها ١٨٠ مترمربع و یا بیشتر باشد، پیشروی طولی تا ٢ متر، با حفظ سطح اشغال و رعایت همجواری ها و حقوق همسایگی، مجاز است.
– پارکینگ مورد نیاز برای هر واحد مسکونی در پهنه سکونت، حداقل یک واحد پارکینگ برای هر واحد مسکونی است، که در همان قطعه و در صورت عدم امکان تامین پارکینگ در آن قطعه، در پارکینگ های خارج از ملک در شعاع حداکثر ٢۵٠ متر، با اسناد تفکیکی مجاز است.
– در تمامی زیرپهنه های سکونت عام (R1) اگر مساحت ملک کمتر از حدنصاب اندازه قطعه و یا عرض گذر مجاور آن، کمتر از حداقل های جدول زیر باشد، از حداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان، یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می یابد. در مواردی که قطعه ای هم از لحاظ حداقل اندازه و هم از لحاظ عرض گذر مجاور، کمتر از حداقل های جدول زیر باشد، دو طبقه از حداکثر تعداد طبقات باتراکم متناظر، کاهش می یابد.

چه ویژگی هایی برای پروژه طرح امکان سنجی افزایش طبقات مورد بررسی قرار گرفته است؟

در طرح توجیهی افزایش طبقات موارد بسیاری مورد بررسی قرار میگیرد ولی عمده ترین مواردی که مورد بررسی دقیق قرار میگیرد را میتوان شاخص های زیر هستند که امکان پذیری تحقق طرح را محیا میکنند:
۱- بررسی وضعیت زلزله خیزی
۲- بررسی جمعیت موجود و تحولات آن طی دوره های سرشماری
۳- بررسی شبکه حرکت و دسترسی
۴- بررسی شبکه حمل و نقل عمومی
۵- بررسی کاربری اراضی موجود
۶- بررسی وضعیت کاربری های خدماتی منطقه ۳ در شهر تهران
۷- بررسی طبقات ساختمانی اطراف محدوده زمین مورد نظر
۸- بررسی اثرات طرح پیشنهادی بر محدوده اطراف