طرح توجیهی واحد اقامتی پذیرایی بوم گردی قدیم خونه لسکوکلایه

طرح توجیهی واحد اقامتی پذیرایی بوم گردی قدیم خونه لسکوکلایه

گردشگری پایدار

اصول گردشگری پایدار در سال ۱۹۸۸ توسط سازمان گردشگری جهانی به عنوان بخشی از توسعه پایدار مطرح شد. گردشگری پایدار یک اقدام پیشرو در جهت مدیریت همه منابع است. به نحوی که ضرورت‌های اقتصادی، اجتماعی و زیست‌محیطی را مورد ملاحظه قرار داده و یکپارچگی فرهنگی، فرآیندهای اکولوژیکی اساسی، تنوع زیستی و سیستم‌های حمایت‌کننده از زندگی را تثبیت می‌نماید و به نسل‌های آتی منتقل نماید.

اکوتوریسم

اکوتوریسم که ضمن آنکه «اصول حاکم بر توسعه پایدار» بر همه فعالیت‌های بشری از جمله گردشگری پایدار را در بر دارد ولی واجد خصوصیات منحصر به فرد خود نیز می‌باشد. اکوتوریسم همه انواع گردشگری طبیعی که طی آن مشاهده و گرامیداشت عرصه‌های طبیعت و نیز آداب و رسوم فرهنگی غالب مردم محلی مدنظر اصلی گردشگران قرار میگیرد را شامل میشود. کلیه ملاحظات آموزشی و توصیفی نیز در اکوتوریسم مطرح می‌باشد. این نوع گردشگری، اثرات منفی بر محیط زیست اجتماعی، فرهنگی و طبیعی را به حداقل می‌رساند.

هدف از واحد اقامتی ، پذیرایی و بوم گردی قدیم خونه

کارفرما که سابقه چندین ساله در حوزه گردشگری داشت، دغدغه حفظ و پایداری طبیعت و فرهنگ کشورمان را داشت. این انگیزه‌ باعث شد تا برای یک مجموعه بوم‌گردی برنامه‌ریزی نماید.
بدین منظور و در ابتدا تمامی کشور مورد مطالعه قرار داده شد تا مکانی یافته شود که پتانسیل های لازم از جمله وجود معماری زنده، بافت سنتی، غذاهای متنوع محلی، لباس، صنایع دستی و … در کنار جاذبه های طبیعی و تاریخی را داشته باشد. با بررسی‌های انجام شده استان گیلان را از این حیث غنی یافتیم. سپس با بررسی جزییات بیشتر منطقه لسکوکلایه بزرگ پیدا گردید. با بررسی های دقیق تر لسکوکلایه بزرگ را به جهت نزدیکی به جاذبه هایی همچون تالاب انزلی، پارک ملی بوجاق، مصب سفیدرود، ساحل دریا، پل چوبی کیاشهر، پناهگاه حیات وحش امیرکلایه، وجود بافت سنتی در روستا و همراهی مردم بومی و محلی و … از سایر گزینه ها مناسب تر دیدیم و زمینی در منطقه خریداری گریدید

طرح معماری

زمین خریداری شده دارای بنای قدیمی کوچکی بود. با توجه به این شرایط، طرح معماری بوم کلبه قدیم خونه شامل دو بخش مرمت بناهای موجود و اجرای بنای جدید گردید. در هر دو بخش نیز تلاش بر این است که از معماری بومی گیلان حداکثر استفاده برده شود و از عناصر معماری خطه گیلان کاملا استفاده گردد.
در طرح نهایی بخش های اتاق ها، مدیریت، انبار، آشپزخانه، نهارخوری، سرویس بهداشتی در نظر گرفته شد. همچنین در بخش تاسیسات، نحوه نورپردازی و برق رسانی به بخش های مختلف و همچنین نحوه سرمایش و گرمایش با ظرفیت مناسب برای واحد پذیرایی گردشگری بوم گردی قدیم خونه در نظر گرفته شد.

برنامه بهره‌برداری

بر اساس برنامه ریزی های صورت گرفته هدف از این واحد بوم گردی آشنایی با فرهنگ مردم منطقه می باشد. بر این اساس در گزارش طرح توجیهی بوم گردی واحد اقامتی بومی قدیم خونه برنامه غذا و لباس و موسیقی و صنایع دستی به صورت کاملا مفصل طراحی و برامه ریزی گردید. در این برنامه نوع غذاهایی که سرو میشود، نوع لباس و پوشش پرسنل، نوع موسیقی استفاده شده و همچنین صنایع دستی که به استفاده کنندگان از فضا استفاده میکنند برنامه ریزی گردید.

هزینه‌های اجرای طرح بوم کلبه

هزینه های اجرایی پروژه واحد اقامتی پذیرایی بوم گردی قدیم خونه لسکوکلایه بر اساس ریز هزینه های خرید زمین، هزینه اجرایی ساختمان و محوطه سازی، هزینه تجهیزات و .. برآورد گردید. کل هزینه های پروژه از صفر تا صد و برای بهره برداری کامل حدود ۹۰۰ میلیون تومان برآورد گردید.

ارائه به سازمان گردشگری و صنایع دستی برای گرفتن تسهیلات مربوطه

طرح فوق بعد از نهایی شدن برای گرفتن تسهیلات مربوطه، به سازمان گردشگری و صنایع دستی ارائه گردید. هم اکنون طرح فوق در مرحله معرفی به بانک عامل جهت گرفتن تسهیلات اختصاص یافته می‌باشد. در زمان پیگیری کارهای اداری، مراحل اجرایی پروژه نیز بر اساس طرح پیشنهادی مشاور پیش میرود.

طرح توجیه فنی اقتصادی دهکده گردشگری

طرح توجیه فنی اقتصادی دهکده گردشگری کشاورزی اقامتی برنهشت به در خواست کارفرما، شرکت تعاونی مسکن کالای نفت تهران، توسط مهندسان مشاور هفت شهر آریا، انجام پذیرفت. طرح توجیه فنی اقتصادی دهکده گردشگری، در زمینی به مساحت ۱۹۷ هکتار، در منطقه برنهشت شهر کیلان در مجاورت شهر دماوند، واقع شده است.

شهر دماوند

شهر دماوند از شهرهای مهم حومه تهران می‌باشد. این شهر قابلیت های مطلوب محیطی، حیات وحش ، پوشش گیاهی و منابع آب آن و تنوع اقلیمی محیط دارد. این شرایط باعث گردیده است که زمینه جذب بازدیدکنندگان در سطح محلی، منطقه ای و ملی فراهم آید. شهر دماوند با توجه نزدیکی آن به پایتخت ایران، تهران، مقصد بسیار از گردشگران یک روزه و چند روزه، در تمام فصول به حساب می‎آید.

گردشگری کشاورزی

گردشگری کشاورزی (Agriculture Tourism ) که به عنوان گردشگری مزرعه (Farm Tourism )گردشگری خاک ( ( Agro Tourism، یا ( ( Vacation Farm نیز شناخته می شود در جهان پیشینه ای طولانی دارد. در تعاریف، گردشگری کشاورزی به گونه ای از گردشگری اطلاق می شود که هدف از سفر، بازدید تفریحی یا علمی از محیط‌های کشاورزی است که فرد بازدیدکننده از نزدیک می تواند نسبت به تمامی مراحل تولید تا فراوری محصولات کسب دانش نموده یا به صورت فعال در بخشی از فعالیت ها مشارکت نماید. گردشگری کشاورزی فعالیتی ، تجاری است که ضمن ترکیب شاخص های اصلی کشاورزی و گردشگری تجربه ای منحصر به فرد را برای گردشگر خلق میکند.فعالیتی که محرک اقتصادی و عامل افزایش درآمد کشاورز و جامعه محلی است.

مقاصد برتر اگری توریسم در جهان

ایتالیا، بریتانیا، ترکیه، آمریکا، مالزی، تایوان، اسپانیا برزیل، هاوایی، گرادانا، فیلیپین، از مقاصد مهم اگری توریسم یا گردشگری کشاورزی میباشند که نمونه های موفق هر یک در گزارش طرح توجیه فنی اقتصادی دهکده گردشگری ارائه شده است.

کاربری ها و عملکرد های دهکده گردشگری برنهشت

در طرح این پروژه، علاوه بر خدمات تفریحی و امکانات ورزشی، ساختار ویژه ای برای ترکیب اقامت و زراعت به صورت واحدهای مستقل و پهنه های یکپارچه دیده شده است.

گزینه های پیشنهادی برای دهکده گردشگری

در این مرحله، ۳ گزینه یا سناریو برای سایت ارائه گردید. برای هریک از این گزینه ها یک نقشه تهیه گردید. و کاربری های عمده تدوین گردید.

تحلیل و ارزیابی طرح توجیه فنی اقتصادی دهکده گردشگری

در مرحله تحلیل و ارزیابی، ابتدا معیار های مختلفی برای تحلیل سناریو ها به دست آمد و هر یک بر اساس اهمیتی که داشتند، وزن دهی شدند. سپس در هر یک از سناریو ها در هر یک از معیار ها امتیاز دهی گردید. بعد از آن بر اساس وزن هر معیار، با تکنیک AHP ، سناریو های مختلف در قیاس با یکدیگر بررسی و تحلیل گردید. و در نهایت با توجه به پتانسیل های زمین، گزینه های پیشنهادی، اولویت دهی گردید.

طرح نهایی برای طرح توجیه فنی اقتصادی دهکده گردشگری کشاورزی

در مرحله نهایی برای سناریو برگزیده شده، یک برنامه فیزیکی جامع تدوین گردید. در این برنامه فیزیکی، مساحت های مورد نیاز هر یک از عملکردهای اصلی بر اساس نیاز ها و قابلیت های سایت، به صورت یک جدول مفصل ارائه گردید. و در نهایت گزارش برای مراحل بعدی کار طراحی معماری و همچنین برای ادامه فرآیند اداری و پروسه گرفتن تسهیلات مالی از بانک ها ، به کارفرما تحویل داده گردید.

تعریف امکانسنجی و توجیه فنی اقتصادی ملک منطقه ۱۵ تهران

طرح امکانسنجی و توجیه فنی اقتصادی قطعه زمین حاج آقا قربانی، بر اساس نیاز وی برای ارائه به شهرداری منطقه ۱۵ تهران  و کمیسیون ماده ۵ شهرداری تهران تعریف گردید. این قطعه ۳۸ هزار متر مربعی در طرح تفصیلی شهر تهران دارای کاربری مسکونی با تراکم متوسط بود. این قطعه با توجه به بزرگ بودن آن، نیازمند اخذ مجوز اجرایی از کمیسیون ماده ۵ و شهرداری منطقه ۵ را داشت. کارفرما نیز برای مطرح کردن طرح در کمیسیون ماده ۵ ، نیاز به گزارش کامل امکان سنجی و توجیه فنی اقتصادی داشت. از طرفی کارفرما ، حاج آقا قربانی و شرکای ایشان، نیاز به داشتند که روی زمین ۳/۸ هکتاری ، بیشترین مساحت برای ساخت برای رسیدن به بیشترین سود ، با حفظ ضوابط قطعه بندی و ضوابط معماری و شهرسازی در طرح تفصیلی منطقه فوق مورد نیاز طرح تفصیلی، به کار گرفته شود.

تهیه امکانسنجی و توجیه فنی اقتصادی ملک منطقه ۱۵ تهران

طی هماهنگی و مذاکرات با مالک، با استناد بر اسناد و تجارب شهرسازی ، برنامه ریزی شهری و اقتصاد شهری و با توجه به ارزش اقتصادی زمین، ضرورت تهیه گزارش توجیهی فنی اقتصادی به منظور مشخص شدن چارچوب های اجرایی برای مالک ، برای گرفتن مجوزها و رعایت ضوابط، مقررات و آئیین نامه های اجرایی و عملیاتی و هم برای بالاتر بردن ارزش زمین با استفاده بهینه از فضا، پایین آوردن ریسک سرمایه گذاری، و بهره برداری بهینه از سطح و تناسبات به لحاظ مالی، گزارش توجیه فنی اقتصادی تهره و تدوین گردید.

روش امکانسنجی و توجیه فنی اقتصادی ملک منطقه ۱۵ تهران

روش مطالعات امکانسنجی و توجیه فنی اقتصادی ملک آقای قربانی بر اساس آخرین متدها و مدل های کمی و کیفی در امکانسنجی، انتخاب بهینه کاربری زمین، برنامه ریزی اقتصادی و انتخاب سطح و تراکم ها و توجیه همه جانبه (فنی-اقتصادی) و به کار گیری و استفاده از طرح های مصوب بود.

پیشنهاد طرح امکانسنجی و توجیه فنی اقتصادی ملک منطقه ۱۵ تهران

طرح پیشنهادی شامل قطعه بندی زمین، تیپ بندی هشتگانه، ارائه کاربری های مسکونی، تجاری، خدماتی، فضای سبز و ایجاد و طراحی شبکه معابر به تناسب برای تامین کلیه دسترسی ها و ارائه گزارش توجیه فنی اقتصادی با پایین ترین احتمال خطا در اخذ مجوز اجرایی و عملیاتی شدن پروژه است.

توجیه اقتصادی مالی مجموعه پذیرایی اقامتی

مجموعه پذیرایی اقامتی فیروزکوه ، مجموعه ای در حال ساخت بوده که به دلایل مالی، مدت هفت سال بود که متوقف شده بود. طرح توجیهی اقتصادی مالی مجموعه پذیرایی در راستای اخذ تسهیلات بانکی برای ادامه پروژه تعریف گردید.

موقعیت زمین و شرایط پروژه

این زمین به مساحت ۱۰۱۲ متر مربع واقع در شهر فیروزکوه می باشد. از نظر موقعیتی نسبت به شهر می توان گفت که تقریبا در محور غرب به شرق و در ابتدای شهر فیروزکوه می باشد.

فرآیند طرح توجیهی اقتصادی مالی

مهندسین مشاور هفت شهر آریا ابتدا وضعیت فنی مالی پروژه را بررسی نمودند. سپس راهکارهای استراتژیک برای توجیه اقتصادی مالی پروژه ارائه نمودند. این راهکارها، علاوه بر اینکه طرح پذیرایی اقامتی را به سودهی بیشتری ، نسبت به طرح اولیه، می‌رساند، نیاز بانک های عامل را برای توجیه دار شدن طرح و ارائه تسهیلات تامین می‌نماید.
با ارائه گزارش طرح توجیهی اقتصادی مالی توسط کارفرما به بانک های عامل، کارفرما توانست تسهیلات مطلوبی را از صندوق توسعه ملی، ذیل اعتبارات گردشگری، توسط بانک عامل، برای پروژه، دریافت نمود.

مشخصات آتی پروژه مجموعه پذیرایی و اقامتی فیروزکوه

رستوران و مجموعه تالارهای بزرگ پذیرایی و مجهز به کلیه خدمات مورد نیاز ساکنان بومی و گردشگران و مسافرین
واحدهای اقامتی به تعداد ۲۰ سوئیت اقامتی در کلاس متوسط که خدمات اقامتی را به گردشگران و مسافرین و نمایندگان سازمان ها و ادارات و … ارائه خواهد داد.

لواسان، امکانسنجی مجموعه گردشگری

لواسان از شهرستان های استان تهران است که قابلیت بسیار بالایی برای جذب سرمایه برای پروژه های گردشگری و توریستی دارد. پروژه امکانسنجی مجموعه گردشگری لواسان با هدف انتخاب بهترین گزینه سرمایه گذاری برای اراضی ۱۰۰ هکتاری تعریف گردید.

شناخت لواسان، شروع مطالعات امکان سنجی گردشگری

طرح امکانسنجی گردشگری زمین ۱۰۰ هکتاری لواسان، طی جلسات مختلف، با دریافت نظرات کارفرما شروع گردید. سپس مهندسان مشاور هفت شهر آریا به شناخت وضع موجود و بررسی ظرفیت ها و توانمندی‌های حوزه نفوذ پروژه پرداخته شد. در این بخش از مطالعات امکان سنجی گردشگری، قابلیت های بالای منطقه برای سرمایه گذاری در یک مجموعه گردشگری، در قالب پارامترهای اقتصادی، کالبدی و اجتماعی، بررسی گردید.

جمع بندی مطالعات امکان سنجی گردشگری با کمک سند چشم انداز و اهداف و راهبردها

در بخش بعدی مطالعات امکان سنجی گردشگری، با جمع بندی بخض قبلی، یک سند چشم انداز برای اراضی ۱۰۰ هکتاری، با هدف توسعه گردشگری و همچنین بهره‌وری اقتصادی سرمایه گذار، تدوین گردید. سپس، اهداف و راهبردهایی برای رسیدن به این سند چشم انداز ، اهداف و راهبردهایی که ما را به این چشم انداز می‌رسانند، تدوین گردید.

ارائه سناریوها و گزینه های پیشنهادی طرح امکانسنجی مجموعه گردشگری ۱۰۰ هکتاری

بعد از جمع بندی که در فصل قبل صورت گرفت، سناریو ها و گزینه های پیشنهادی برای طرح امکانسنجی مجموعه گردشگری تدوین گردید. سپس، گزینه ها، تحلیل و بررسی گردید. نقاط قوت و ضعف هر یک در قالب پارامتر های اجتماعی، کالبدی و به خصوص اقتصادی، تجزیه و تحلیل گردید. سپس با بررسی نقاط ضعف و قوت هر گزینه و همچنین وزن دهی و مقایسه آنها با تکنیک هایی نظیر سوات و ای اچ پی، گزینه نهایی و مطلوب  به دست آمد.

دریافت تسهیلات گردشگری با استفاده از طرح امکانسنجی مجموعه گردشگری

خدمت دیگری که مهندسان مشاور هفت شهر آریا به کارفرما ارائه نمود، مشاوره و پیگیری امور مالی بانکی اداری طرح برای گرفتن تسهلات بانکی بود. مهندسان مشاور هفت شهر آریا، در کنار کارفرما، کلیه مراحل اداری را تا گرفتن تسهیلات مربوطه، که توسط سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری و توسط بانک های عامل ارائه می‌شود، را تا زمان اخذ تسهیلات، پیگیری نمود.

برگزار کننده مسابقات معماری

یکی از روش هایی که رسیدن به بهترین طرح برای  کارفرما های پروژه های مهم، برگزاری مسابقه معماری می‌باشد. مهندسان مشاور هفت شهر آریا، با توجه به ارتباط خود با معماران برتر و اساتید با تجربه دانشگاه و چندین تجربه برگزاری مسابقه معماری با درخواست کارفرما، اقدام به برگزاری مسابقه معماری مجتمع اداری تجاری مسکونی صفائیه یزد نمود.

موضوع مسابقه: طراحی مجتمع اداری- تجاری- مسکونی با فضاهای جنبی مورد نیاز در زمینی به مساحت تقریبی ۶ هکتار در منطقه صفائیه یزد بود که مهندسان مشاور هفت شهر آریا مجری و برگزار کننده مسابقه مورد نظر بوده اند.

برندگان مسابقه
نفر اول: امیرحسین طاهری
نفر دوم: مهندسان مشاور حرکت سیال
نفر سوم: دفتر معماری ارش

برگزار کننده مسابقه معماری

برگزاری مسابقات معماری از روش های جذاب برای رسیدن به بهترین طرح برای پروژه مورد نظرتان می‌باشد. مهندسان مشاور هفت شهر در این مسابقه نقش مجری و برگزار کننده مسابقه معماری را بر عهده داشته است. این مسابقه فقط در سطح مهندسان مشاور بزرگ و برتر برگزار گردید.

موضوع مسابقه:
طراحی زمین ۲۱ هکتاری مجاورت کوه خضرنبی واقع در شهرک شهید زین‌الدین قم به منظور سکونت بصورت آپارتمانی و خدمات مرتبط با سکونت

برندگان مسابقه
نفر اول: مهندسان مشاور آسمان نقشینه
نفر دوم: مهندسان مشاور نگین شهر
نفر سوم: مهندسان مشاور فرنهاد

معرفی طرح امکان سنجی گردشگری عمارت ملک التجار

مطالعات طرح امکان سنجی اراضی واقع در عمارت ملک التجار شهر بوشهر، بر اساس قراردادی بین سازمان محترم میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری و مهندسین مشاور هفت شهر آریا تدوین شده است.

هدف طرح امکان سنجی اراضی واقع در عمارت ملک التجار شهر بوشهر

بنابر خواسته اداره کل میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری استان بوشهر،‌ هدف اصلی از انجام مطالعات پیش‌رو،‌ امکان سنجی و تعین ظرفیت‌های توسعه، ارتقاء و ساخت محدوده عمارت ملک‌التجار با کاربری‌هایی مناسب و رویکرد توسعه پایدار برای این محدوده و زمین اطراف و مجاورطرح است؛ بطوریکه برای زمین ارزش افزوده ایجاد کند که البته این مساله می‌تواند تا حدودی کمبودهای موجود در محدوده طرح امکان سنجی را نیز مرتفع سازد؛ و یک نوع سازماندهی و ارتقای بافت را نیز تامین نماید. علاوه بر این هدف اصلی، اهداف زیر مدنظر خواهد بود:
– ظرفیت‌سازی برای تعریف و توسعه فعالیت‌های سودآور و ایجاد ارزش افزوده برای اراضی واقع در محدوده طرح
– شناسایی و معرفی پتانسیل‌ها و جذابیت‌های اقتصادی زمین برای جلب سرمایه‌گذار بخش خصوصی
– ایجاد تعامل پویا و هماهنگ با مجموعه‌های فعال و در حال ساخت منطقه
– متمایز کردن نحوه و نوع ارائه کالا و خدمات نسبت به بازار فعلی و سایر رقبا
– فراهم کردن محیطی امن و ایمن به منظور افزایش حضور پذیری اقشار مختلف اجتماعی با سطح و میزان درآمد یا وضعیت اقتصادی متفاوت.

فرآیند تهیه مطالعات طرح امکان سنجی اراضی واقع در عمارت ملک التجار شهر بوشهر

در فصل اول مطالعات طرح امکان سنجی اراضی واقع در عمارت ملک التجار شهر بوشهر، رویکرد مطالعات در خصوص، موقعیت و جایگاه محدوده طرح در پهنه شهر، ویژگی‌های ‌اقتصادی، جمعیتی و کالبدی‌، که طی مصاحبه و کسب نظرات و دیدگاه‌های کارفرما و مشاهدات و برداشت‌های میدانی حاصل شده،‌ و نمونه‌ها و تجارب مشابه تدوین گردیده است. سپس مطالعات در دو زیرگروه «مطالعات پایه در سطح شهر» و «مطالعات تفصیلی در سطح حوزه فراگیر»،‌ به شناسایی وضع موجود پرداخته است.

در ادامه در طرح امکان سنجی، با جمع‌بندی و همچنین ارائه راهبردها و سیاست‌های بدست آمده، چند (گزینه) سناریو بر اساس ملاحظات طرح و با ترکیب فعالیت‌های امکان‌پذیر ارائه شد که به کمک یکی از روش‌های تصمیم‌گیری چند معیاره ، گزینه‌ی بهینه انتخاب گردید و حدود آن به لحاظ مساحت مورد نیاز کاربری‌ها و فعالیت‌ها، حدود تراکم قابل بارگذاری، ملاحظات منظر شهری و ضوابط حاکم بر ساخت و ساز و توسعه در محدوده تعیین گردید.
در فصل سوم طرح امکانسنجی،‌ پیشنهاداتی در خصوص الگوهای بومی- معماری، بناهای تاریخی و استخراج نمونه‌های مشابه تاریخی و با رویکرد مشابه و ایدئوگرام استقرار فضایی فعالیت‌ها و کاربری‌ها، برنامه فیزیکی و کانسپت معماری و مصداق حجمی سه بعدی از پیشنهادات ارائه شده،‌ تهیه خواهد شد.
در فصل چهارم طرح امکان سنجی، تحلیل اقتصادی طرح، با بررسی شاخص‌های مالی همچون ارزش روز و نرخ بازگشت سرمایه، انجام شده و طرح پیشنهادی، مورد ارزیابی قرار گرفته و حساسیت آن با توجه به نرخ تنزیل‌های متفاوت و اعمال نرخ تورم بررسی می‌شود.

انتخاب بهترین گزینه برای طرح امکانسنجی اراضی واقع در عمارت ملک التجار شهر بوشهر

امتیازدهی به گزینه‌ها در طرح امکانسنجی ، توسط کلیه اعضای گروه مطالعاتی و براساس دیدگاه‌های استخراجی از کارفرما انجام می‌شود که از مجموع نتایج، با استفاده از یکی از تکنیک‌های تصمیم‌گیری چند معیاره، امتیاز نهایی هر گزینه به‌دست می‌آید و گزینه‌ای که بیشترین امتیاز را کسب کرده باشد، به عنوان گزینه‌ی بهینه به کارفرما اعلام می‌گردد. پس از اخذ تأیید کارفرما در خصوص گزینه‌ی انتخابی، جزئیات تفصیلی؛ شامل نحوه استقرار کاربری‌ها و فعالیت‌ها در سایت پلان محدوده و در طبقات، سطوح مربوط به هر کاربری، کانسپت حجمی و ارزیابی مالی و بسته‌های سرمایه گذاری مربوط به آن، در طرح امکانسنجی ارائه گردید.

موضوع پروژه: امکان سنجی زمین

امکان سنجی زمین به مساحت ۱۶۸۳۱ مترمربع در محله سوهانک تهران (منتهی الیه شمال شرقی منطقه یک) موضوع پروژه می‎باشد. کارفرما بدر این پروژه، با توجه به مساحت بالای آن، درخواست اختصاص تراکم بیشتری از طرح تفصیلی را داشت ولی لازمه آن تهیه طرح امکان سنجی و همچنین تامین کاربری ها و شرایط خاص برای زمین می‌باشد.

هدف از امکان سنجی

هدف از پروژه امکان سنجی، تحقق سودآوری موثر سرمایه‎گذار در ضمن رعایت طرح‎های جامع و تفصیلی شهر تهران و افزایش کیفیت‎های کاربری و بصری محدوده مورد نظر است.

موقعیت و شرایط پروژه

سایت مورد نظر در مجاورت کوهستان شمال تهران بوده و محدوده‎ای رو به رشد محسوب می‎شود و بدین ترتیب جذابیت فراوانی برای سرمایه‎گذاران دارد. ولی یکی از تهدیدات توسعه آن، آپارتمان‎سازی توسط بساز و بفروش‎ها در قطعات کوچکتر در مجاورت معابر قدیمی است. در مقابل این نوع توسعه، ساخت و ساز بلندمرتبه و متمرکز قرار دارد که نمونه‎های آن در اطراف سایت دیده می‎‎شود. لازمه این روش توسعه معابر مطابق طرح تفصیلی است که در صورت اجرای آن در محدوده، زمین به سه تکه تقسیم می‎شود. تکه جنوبی به علت وجود فضای سبز قابل توجه به کاربری‎های عمومی و تفرجی اختصاص می‎یابد. در بخش شمالی و میانی ساختمان‎های بلندمرتبه با کاربری مسکونی قرار می‎گیرند و کاربری تجاری در حد نیاز مجموعه و کمبودهای محدوده در طبقات زیرین پیش‎بینی می‎شود. شیب نسبتاً زیاد سایت مسئله انسداد بصری همسایگان شمالی و جنوبی و سایه‎اندازی را مرتفع نموده است. در زمینه حمل و نقل عمومی، ایستگاه اول خط ۳ مترو در نزدیکی سایت در حال اجراست.

مراحل انجام پروژه طرح امکان سنجی

بعد از مطالعاتی که صورت پذیرفت، پیشنهاد مجتمع مسکونی تجاری در ۳۰ طبقه روی زمین و ۷ طبقه زیر زمین داده شد. بعد از آن، نقشه فاز صفر، نقشه جانمایی در سایت و همچنین نقشه فرم کلی مجتمع تجاری مسکونی، توسط کارشناسان، تهیه گردید. سپس مهندسان مشاور هفت شهر آریا کارفرما را تا گرفتن جواز ساخت در مراجع ذیصلاح ، شهرداری، یاری نمودند.

تعریف مساله در مطالعات امکانسنجی اراضی سلمان شهر

مطالعات امکانسنجی اراضی سلمان شهر، بر اساس نیاز کارفرما به منظور شناخت بهترین گزینه برای سرمایه گذاری، روی زمینی داخل شهر سلمان شهر و به درخواست کارفرما، تعریف گردید.

مطالعات اولیه امکانسنجی اراضی سلمان شهر

برای تجزیه تحلیل مطالعات امکانسنجی رارضی سلمان شهر، نیاز به شناخت کامل از موضوع مساله وجود دارد، به همین جهت ابتدا سایتی که زمین در آن واقع شده است و حوزه نفوذ آن مورد شناخت دقیق قرار گرفت. در این قسمت ویژگی های مختلف کالبدی، اجتماعی و اقتصادی زمین تجزیه و تحلیل گردید. با توجه به اینکه شناخت ویژگی های اقتصادی از اهمیت بالایی برخوردار است، در بخش اقتصادی ، ویژگی های زمین مورد تحلیل دقیق تر و تفصیلی تر قرار گرفت. همچنین در این بخش به تمام طرح ها و بناهایی که امکان داشت رقیب طرح  پیشنهادی زمین مورد نظر باشند نیز، مورد بررسی قرار گرفت.

جمع بندی و ارائه گزینه های پیشنهادی برای طرح امکانسنجی اراضی سلمان شهر

در بخش بعدی مطالعات، بخش قبلی (شناخت) مورد جمع بندی و نتیجه گیری قرار گرفت. برای جمع بندی و نتیجه گیری، از تکنیک های مختلفی استفاده گردید. همچنین در این بخش پیشنهادات کارفرما که سناریوی ساخت مجتمع اقامتی به صورت مالکیت زمانی (تایم شیرینگ) بود نیز مورد بررسی قرار گرفت.

انتخاب گزینه برتر برای سرمایه گذاری

در قسمت بعدی و پس از تجزیه و تحلیل دقیق نتایج به دست آمده و جمع بندی وضع موجود (به خصوص بخش اقتصادی) و همچنین در نظر گرفتن پیشنهادات کارفرما، ۷ سناریو به عنوان پیشنهاد اولیه مطرح گردید:

۱- مجتمع مسکونی

۲- مجتمع مسکونی – تجاری

۳- مجموعه اقامتی – تفریحی

۴- مجموعه فرهنگی – تفریحی

۵- مجموعه تفریحی – ورزشی

۶- بازار بورس کالا

۷- مجموعه پذیرایی

سپس برای هر یک از سناریوها، فهالیت ها و ریز کاربری های مورد نیاز آنها و مساحت های اختصاص یافته، به دست آمد. بعد از آن با استفاده از تکنیک های ای اچ پی و چهار شاخص مهم اقتصادی، امکان تحقق سناریو، توان رقابت با پروژه های مشابه و نزدیک، همخوانی با ویژگی های کالبدی زمین و بازدهی اقتصادی، سناریو ها، تجزیه و تحلیل گردید. در پایان با بررسی پارامترها، گزینه های زیر، به عنوان بهترین گزینه به لحاظ بازدهی مالی و سوددهی، تشخیص داده شد:

۱- مجتمع اقامتی – تفریحی

۲- مجموعه پذیرایی

۳- مجموعه ورزشی – تفریحی

طراحی کانسپت حجمی اراضی سلمان شهر

در نهایت، با مطالعات امکانسنجی زمین های سلمان شهر و بررسی گزینه ها و پارامترهای موجود، و همچنین مققرات شهرسازی حاکم در شهر و توجه به بیشتری بازدهی اقتصادی پروژه، طراحی کانسپت معماری اراضی سلمان شهر انجام پذیرفت.