موقعیت قرارگیری زمین موردنظر
زمین موردنظر در پهنه R241 قرار گرفته است. بر اساس کد کاربری تعریف شده، کاربری این زمین بافت مسکونی ارزشمند سبز می باشد و دارای کاربری تثبیت شده تفریحی-گردشگری مقیاس شهری و فراشهری می باشد. قابل ذکر است که بر اساس رای کمیسیون ماده7 در تاریخ 1392/10/21 زمین مورد نظر باغ می باشد؛ اما شورای اسلامی شهر تهران در تاریخ 1393/04/15 رای کمیسیون ماده 7 مبنی بر باغ بودن زمین موردنظر را رد نموده و مقرر کرد بر اساس ضوابط پهنه R241 عمل شود. بنابراین بر اساس طرح توجیهی شهرداری ضابطه ساخت بنا با سطح اشغال 30 درصد در 4 طبقه (تراکم ساختمانی 120 درصد) مجاز می باشد.
تشریح درخواست مالک زمین
- طرح توجیهی شهرداری افزایش سطح اشغال از 30 درصد به 40 درصد
- طرح توجیهی شهرداری افزایش تعداد طبقات از 4 طبقه به 9 طبقه
- طرح توجیهی شهرداری افزایش تراکم ساختمانی از 120 درصد به 360 درصد
برنامه فیزیکی طرح پیشنهادی مجتمع مسکونی باغ فیض
- با در نظر گرفتن مساحت زمین موردنظر (2557.5) مساحت سطح اشغال به 1023 مترمربع می رسد. در هر طبقه تعداد 8 واحد مسکونی طراحی شده است و مجموع مساحت واحدهای مسکونی با احتساب بالکن به 8236.35 مترمربع می رسد.
- در مجموع تعداد 72 واحد مسکونی در 9 طبقه طراحی شده است که مساحت آنها کمتر از 150 مترمربع است. این در حالی است که تعداد پارکینگ های تامین شده 98 عدد می باشد.
ویژگی های محدوده بلافصل زمین موردنظر
عرض محورهای اصلی اتصال زمین موردنظر به محدوده اطراف
بررسی عرض شبکه معابر اطراف زمین موردنظر نشان می دهد که معابر ساختاری محدوده اطراف زمین دارای عرض از 8 تا 24 متر می باشند. محور ناطق نوری با عرض 16 متر محوری است که زمین موردنظر به آن دسترسی مستقیم دارد.
کاربری اراضی محدوده اطراف زمین موردنظر
برای بررسی کاربری اراضی محدوده اطراف زمین موردنظر اقدام به برداشت کالبدی شد. نکته قابل توجه در ارتباط با کاربری های اطراف زمین موردنظر این است که کاربری آموزشی (دبستان مبتکر)، تجهیزات شهری (میدان میوه و تره بار باغ فیض) و درمانی (بیمارستان ابوریحان) در اطراف آن قرار دارد. به طوری که به راحتی قابل دسترسی هستند. در واقع بلوکی که زمین موردنظر در آن قرار دارد مجموعه ای از کاربری های مسکونی از خدماتی را در بر می گیرد. علاوه بر این شهرداری ناحیه3 منطقه 5 در ضلع شمالی محور نوری و در نزدیکی زمین موردنظر قرار دارد.
طبقات ساختمانی محدوده اطراف زمین موردنظر
برای بررسی تعداد طبقات ساختمانی اقدام به برداشت طبقات در سطح محدوده موردنظر شد. همان گونه که در تصویر زیر دیده می شود ابنیه تا 9 طبقه در اطراف زمین موردنظر دیده می شود. به طوری که در جبهه پشتی زمین مورد نظر یک بنای 9 طبقه و در جوار محور نوری دو بنای 8 طبقه به چشم می خورد.
دانه بندی قطعات در محدوده اطراف زمین موردنظر
برای بررسی دانه بندی قطعات در محدوده اطراف زمین موردنظر از آخرین فایل جی آی اس منطقه 5 استفاده شده است.
بر اساس اطلاعات به دست آمده قطعات اطراف زمین موردنظر درشت دانه می باشند. به طوری که اکثر آنها مساحت بیشتر از 1000 مترمربع دارند.
نتیجه نهایی امکانسنجی
با در نظر گرفتن مجموع عوامل ذکر شده در ارتباط با قطعه زمین واقع در شهر تهران، طرح توجیهی شهرداری، باغ فیض با مساحت بر اساس سند 2557.5 مترمربع، افزایش تعداد طبقات از 4 طبقه روی همکف به 9 طبقه روی همکف (در طبقات منفی یک، منفی دو و بخش از همکف با کاربری پارکینگ، در مابقی طبقه همکف لابی و سایر فضاهای موردنیاز و در طبقات اول تا نهم کاربری مسکونی) با تغییر تراکم ساختمانی از 120 درصد به 360 درصد بلامانع تشخیص داده شد.
