با توجه به این که جمعیت در شهر ها روز به روز بیشتر می شود. محدودیت های بسیار زیادی در طرح های توسعه و الزامات استفاده از ان ها وجود دارد، به همین دلیل نیاز است تا با تغییر کاربری اراضی فضای مورد نیاز جهت سکونت افراد را ایجاد کنند. به همین دلیل استفاده از زمین های بدون کاربرد در شهر ها و تغییر کاربری ان ها در راستای تحقق اهداف جمعی می تواند کاری تاثیر گذار باشد. به شرطی که تمام این تغییرات کاربری با در نظر گرفتن رویکرد های توسعه پایدار اقتصاد محور باشند. در ادامه به بررسی طرح توجیهی در تغییر کاربری زمین و همچنین مدارک مورد نیاز جهت تغییر کاربری خواهیم پرداخت.
طرح های توجیهی تغییر کاربری چه خدماتی را ارائه می دهد؟
– فصل اول طرح توجیهی شامل مطالعات پایه در رابطه با تغییر کاربری است. مطالعات پایه به معنای طرح مسئله، بیان کردن ضرورت های طرح و اهداف ان و همچنین روش های امکان سنجی طرح است.
– در فصل بعدی نیاز است تا ویژگی های عمومی پروژه مورد نظر جهت تغییر کاربری مورد بررسی قرار گیرد. منطقه و محدوده اراضی مورد نظر و …
– در فصل سوم باید بررسی های پایه صورت پذیرد.
– ویژگی های فراگیر و محدوده های مداخله در این فصل مورد بررسی قرار می گیرد.
– فصل پنجم مرتبط با بیان کردن طرح های پیشنهادی جهت تغییر کاربری اراضی با توجه به مقررات و ضوابط احداث بنا است. همچنین تراکم زمین بر اساس طرح های تفضیلی نیز باید مورد بررسی قرار گیرند.
– گزینه های مفهومی باید در فصل هفتم مورد بررسی قرار گیرند.
– فصل هشتم مرتبط با انتخاب بهترین گزینه جهت تغییر کاربری است.
– فصل نهم به دنبال ارائه پیشنهادات و توصیه ها می باشد.
– تحلیل های فنی پروژه نیز باید در فصل دهم انجام شود.
فرایند طرح توجیهی تغییر کاربری فنی به چه صورت است؟
برای امکان سنجی کردن زمین مورد نظر، در ابتدا باید تمامی هماهنگی های اولیه از طرح کمیسیون ماده 5 تغییر کاربری با مالک زمین انجام شود. بعد از ان نیاز است تا با انجام بازدید های میدانی و مشخص کردن حد و حدود متراژ و قطعه زمین، نوع کاربری زمین، باغ بودن و یا بایر بودن زمین مورد نظر، وضعیت زمین در محدوده محلی، و … مشخص گردد.
سپس کمیسیون ماده 5 تغییر کاربری و همچنین معاونین شهرداری با در نظر گرفتن تمامی قوانین و ضوابط در تغییر کاربری اراضی، طرح به طور واضح مشخص شود. و پس از ان مطالعات جهت تایید و یا رد مجوز تغییر کاربری انجام شود.
مدارک مورد نیاز جهت درخواست تغییر کاربری زمین
1. درخواست تغییر کاربری از طرف مالک
2. مدارک کامل جهت احراز زمین
3. درخواست تغییر کاربری از شهرداری منطقه
4. استعلام کردن از مشاور های طرح تفضیلی
5. تهیه کردن عکس های مربوط به زمین
6. کروکی ثبتی زمین مورد نظر جهت تغییر کاربری اراضی
7. تطبیق دادن کروکی زمین و وضعیت بصری زمین
8. تهیه کروکی از ساخت و ساز های اطراف زمین
9. نقشه ای از زمین که با استناد به طرح تفضیلی مورد تایید شهرداری قرار گرفته است.
10. پیشنهاد دادن زمینی به جای زمین مورد نظر جهت ادامه کاربری
11. تهیه و ارائه دادن جدول های کاربری زمین های منطقه ای
12. مشخص کردن نیاز و یا عدم نیاز دستگاه های دولتی نسبت به تغییر کاربری زمین
13. توجه نمودن به حقوق مکتسب اشخاص
14. اگر مالک با شهرداری به توافق رسید، باید تمامی مدارک پیوست شود.
15. تهیه عکس هوایی جدید برای مشخص کردن میزان تغییراتی که در مدت زمان کوتاهی در زمین اتفاق افتاده است.
16. نظریه های کارشناسانه لازم
17. اگر ملک وقفی باشد باید به طور کامل مورد بررسی قرار گیرد.
18. ارائه دادن طرح های تفضیلی جدید جهت تغییر کاربری زمین
تغییر کاربری اراضی
در طرح های تفضیلی چه اراضی را می توان تغییر کاربری داد؟
اراضی که می توان ان ها را با توجه به طرح های تفضیلی تغییر کاربری داد باید یکی از زیر پهنا های کاربری مسکونی از نظر عام و ویژه، تجاری، اداری، خدماتی، صنعتی و کارگاهی و یا فعالیت های فضای سبز عمومی باشند. در صورت نیاز به پروژه های بالا می توان با بررسی تمامی مواردی که در سر تیتر های فوق ذکر شد، مجوز تغییر کاربری تایید شود.
