یکی از مهم ترین اطلاعات و قوانین در تغییر کاربری هر گونه اراضی، اشنایی با فرایند اصولی تغییر کاربری اراضی است. در ادامه با تمامی قوانین در فرایند تغییر کاربری زمین ها و همچنین مدارکی که نیاز است تا در هنگام درخواست تغییر کاربری اراضی ارائه شود، اشنا خواهید شد.

فرایند کلی تغییر کاربری اراضی

– برای درخواست مجوز تغییر کاربری زمین باید مالک زمین مدارکی را به مراجع ذی ربط تحویل دهد. در ابتدا مالک باید تمامی مدارک شناسایی خود را به مراجع ذی ربط ارائه دهد.
– مدارکی که نشان دهنده مالکیت شخص و یا اشخاص مراجعه کننده باشد.
– ارائه مدارکی به جهت درخواست تغییر کاربری زمین
– ثبت کردن شماره و تاریخ درخواست در دبیرخانه
– بررسی و مشخص کردن زمانی مشخص، به جهت بازدید مامورین مراجع ذی ربط و کمیسیون تغییر کاربری اراضی
– بازدید کردن و تنظیم گزارش های وضع موجود زمین توسط کارشناسان شهرداری
– درخواست اخذ فرم تسویه حساب از طرف اداره ی مالی، امور شهری، اصناف، اتش نشانی، فضای سبز و …
– اعلام کردن نظر مربوط به طرح تفضیلی
– مشخص کردن کاربری زمین و همچنین محدوده تغییر کاربری زمین با توجه به طرح های تفضیلی و هادی
– کارت گذر بندی تکمیل شود.
– فیش پرداخت عوارض جهت تغییر کاربری زمین به مراجع ذی ربط تحویل داده شود.
– نگارش طرح توجیهی تغییر کاربری
البته خاطر نشان می شود که بعد از توافق اولیه برای طرح تغییر کاربری، مراجع نیاز به طرح توجیهی دارند که معمولا توسط شرکت های مهندس مشاور تهیه می شود.

اگر مالک مشمول دریافت مجوز تغییر کاربری اراضی باشد

اگر با درخواست تغییر کاربری زمین موافقت شود. مالک باید توافق نامه ای را با شهردار تهیه و تنظیم کند. سپس کروکی زمین را در مقیاس 1/ 500 تهیه کند. و استعلام لازم را از ادارات مربوطه با توجه به نوع تغییر کاربری زمین، تهیه کند. سپس برای پرداخت عوارض زمین اقدام نماید. تمامی این مراحل باید به مراجع ذی ربط یعنی کمیسیون های مربوط به استان ارائه داده شود. اما اگر زمین مجاز به تغییر کاربری زمین نباشد. دلایل ان به صورت کتبی به مالک ارائه خواهد شد.

مشکلاتی که در تغییر کاربری اراضی کشاورزی و زراعی وجود دارد

1. از بین بردن اراضی کشاورزی و باغ ها، دیوار کشی، ساخت بنا، تفکیک اراضی و … امروزه به شدت مورد اعتراض قرار گرفته است. به همین دلیل با تغییر کاربری زمین های کشاورزی و باغ ها به شدت برخورد می شود. به همین دلیل در صورت تغییر کاربری زمین های کشاورزی علاوه بر تخریب پیشبرد ساخت و ساز، مالک مشمول پرداخت جریمه نیز می باشد.
2. در صورت هر گونه گزارش تخلف توسط شهروندان و یا ارائه مجوز غیر قانونی توسط شهردار و یا دهدار های هر شهر و روستا، جریمه و برخورد قانونی را در پیش خواهد داشت.
3. اگر مالکی قصد تغییر کاربری زمین های کشاورزی خود را به زمین هایی با کاربری های شهری داشته باشد. باید درخواست خود را با گواهی موافقت با تغییر کاربری زمین به همراه تمامی مدارک مالکیت، مجوز موافقت با طرح اصولی تغییر کاربری، نقشه زمین مورد نظر و … ارائه دهد.
4. اگر پس از بررسی های به عمل آمده توسط کمیسیون مجوز تغییر کاربری تایید نگردد، امکان تغییر کاربری زمین وجود نخواهد داشت.
5. به طور کلی به دلیل نیاز کشور به حفظ اراضی کشاورزی و باغ ها، امکان تغییر کاربری زمین های کشاورزی و باغ ها وجود ندارد، مگر در موارد ضروری و خاص ان هم در حومه و محدوده شهر ها.
نکته: کلیه اقدامات تکمیلی در زمین های کشاورزی و باغ ها، از جمله دیوار کشی، ایجاد زیر ساخت ها و تاسیسات برای بخش های تولیدات در زمین، احداث کردن انبار های نگهداری محصولات، ایجاد اتاق های کارگری و نگهبانی جزو تغییر کاربری زمین محسوب نمی شوند. و فقط اقدامات تکمیلی و مورد نیاز زمین های کشاورزی شناخته خواهند شد.

مدارک مورد نیاز تغییر کاربری و تفکیک اراضی

– تصاویری از طرح های تفضیلی زمین با مهر و امضای اداره شهرداری
– نقشه ای هوایی از زمین مورد نظر که تمامی عوارض و بنا ها در ان مشخص شده باشد.
– اگر ملک در قدیم دارای سابقه تفکیک است. سابقه زمین تماما ارائه شود.
– سرانه های خدماتی با توجه به مصوبه طرح تفضیلی
– تعیین پرتی های زمین با توجه به طرح های هادی و تفضیلی
– مشخص کردن ابعاد و مساحت دقیق قسمت های تفکیکی
– اگر ملک در قدیم دارای تغییرات کاربری بوده، تائیدیه کمیسیون ماده 5 نیز ارائه شود.
– طرح توجیهی تغییر کاربری