۱- تعاریف
۱-۱- ساختمان بلند
ساختمان هایی با ارتفاع ۲۷ متر و بیشتر یا ساختمانی که تعداد طبقات آن با احتساب همکف، ۸ طبقه و بیشتر باشد یا ارتفاع بالاترین کف طبقه قابل بهره برداری آن بیش از ۲۳ متر از تراز متوسط زمین باشد، مشمول این مصوبه است. در شهرهای دارای طرح جامع معتبر (مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران) چنانچه آستانه دیگری برای تعیین ارتفاع ساختمان بلند تعریف شده باشد، همان ارتفاع با رعایت سایر ضوابط این مصوبه ملاک عمل خواهد بود
۲-۱- ارتفاع ساختمان
فاصله قائم میانگین بالاترین نقطه و پایین ترین نقطه تلاقی ساختمان با زمین تا تراز بالاترین بام (بدون احتساب خرپشته و الحاقات بام) ، ارتفاع ساختمان است.
۲- فرایند مکان یابی و تهیه ضوابط ساختمان های بلند در شهرها
پس از تصویب ضرورت ساخت ساختمان های بلند،عرصه های مجاز احداث ساختمان های بلند در شهرها و ضوابط مترتب بر آن ها و همچنین ضوابط طراحی از وجه ارتباط با محیط کالبدی می بایست تهیه و پس از طی مراحل بررسی به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برسد. تدقیق ضوابط در مقیاس قطعه در چارچوب طرح فوق، بر عهده کمیسیون ماده ۵ شهرها می باشد.
۲-۲- مکان یابی
حذف محدوده های غیرمجاز احداث ساختمان های بلند براساس ضوابط سلبی برای تعیین عرصه های با پتانسیل بلندمرتبه سازی در شهرها باید بر اساس سه اصل «دسترسی به حمل و نقل و زیرساختها»، «کاهش خطرپذیری» و «حفاظت از محیط زیست طبیعی و مصنوع» در ابتدا براساس ضوابط سلبی، عرصه هایی که امکان احداث ساختمان بلند در آن وجود ندارد، تعیین و حذف شوند. برای این منظور،لازم است اطلاعات و داده های موردنیاز برای تحلیل مکان یابی عرصه های استقرار ساختمان های بلند جمع آوری شود. اطلاعات و داده های مورد نیاز و نهاد مرجع هرکدام از داده ها به شرح جدول زیر است:
اطلاعات مورد نیاز برای تعیین عرصه های ساختمان های بلند مرتبه و نهاد مرجع هر کدام
۲-۲- ضوابط و مقررات
در این مرحله، باید بر اساس ضوابط سلبی و ایجابی برای سه نوع عرصه بلندمرتبه (پهنه، لبه، نقطه)، ضوابط استقرار ساختمان‌های بلند در راستای محورهای زیر تهیه شود:
– احداث ساختمان‌های بلند در مکان‌هایی که موجب انحصاری شدن مناظر طبیعی (مانند: دریا، کوه، رودخانه، جنگل و مانند آن) شود، ممنوع است و باید در تدوین ضوابط استقرار ساختمان‌های بلند در هر شهر با توجه به ویژگی‌های خاص آن شهر موردتوجه قرار گیرد.
– شناخت، تحلیل و تعدیل آثار ترافیکی احداث ساختمان‌های بلند و بررسی ارتباط با شبکه معابر هم‌جوار در احداث ساختمان‌های بلند الزامی است.
– حداکثر فاصله حاشیه معبر تا ساختمان، مطابق مبحث سوم مقررات ملی ساختمان (برای تسهیل دسترسی خودروهای آتش‌نشانی) برای ساختمان‌های بلند ( ۸ طبقه و بالاتر) برابر با ۱۴/۵ متر می‌باشد. در صورتی که فاصله حاشیه معبر تا ساختمان بیشتر از مقادیر مجاز در جدول مذکور باشد، محل مناسب برای استقرار خودروهای آتش‌نشانی باید مطابق بند ۳-۱۲-۳ مبحث سوم مقررات ملی ساختمان تأمین شود.
– شبکه فاضلاب باید از ظرفیت لازم برای فاضلاب تولیدی پیش‌بینی‌شده برای ساختمان برخوردار باشد.در صورت موجود نبودن شبکه فاضلاب شهری، ساخت ساختمان بلند، تنها در صورت احداث تصفیه‌خانه فاضلاب و یا دفع بهداشتی فاضلاب با توجه به ویژگی‌های خاک‌شناسی و سطوح آب، مجاز می‌باشد.
– حداقل مساحت و عرض زمین و عرض گذر مجاز برای ساخت بنای بلند برحسب طبقات در چارچوب تراکم مجاز مصوب در عرصه‌های منتخب، به شرح زیر است:
جدول
– سطح اشغال ساختمان‌های بلند نباید از حداکثر ۴٠ درصد سطح زمین بیشتر شود.
— ساختمان‌های بلند نقطه‌ای باید از چهار طرف دارای نما و غیرپیوسته با بدنه‌های شهری موجود در هریک از چهار طرف زمین باشد.
– زیرزمین حداکثر به میزان سطح اشغال ساختمان و در زیر آن قابل احداث است. حداکثر تعداد طبقات زیرزمین، بر اساس محدودیت‌های ساختگاه از نظر وضعیت آب‌های زیرزمینی ، قنوات، جنس خاک و مواردی از این دست تعیین می‌شود. چنانچه خاک‌برداری از عمقی بیشتر، اختلالاتی را در شرایط محیط‌زیست و یا پایداری ساختگاه ایجاد نماید، افزایش تعداد طبقات زیرزمین، بیش از عمق موردنظر ممنوع است.
– سازگاری حجم ساختمان با دانه‌بندی حاکم در بافت الزامی است؛ لذا امکان تجمیع قطعات به منظور دستیابی به حداقل مساحت زمین موردنیاز مطابق جدول ۲، تنها در صورتی مجاز است که مساحت قطعات تجمیع شده برای رسیدن به حداقل ۲ برابر متوسط مساحت قطعات بلوک شهری که قطعه موردنظر در / مساحت مجاز، از ۵ آن واقع شده است، بیشتر نباشد.
– سطح اشغال و مکان استقرار بنا: چنانچه حداقل فاصله موردنیاز بنا از اضلاع زمین (که بر اساس سایه‌اندازی ساختمان‌ها بر یکدیگر در سردترین روزهای سال که حداکثر نیاز به انرژی تابشی خورشید در آن وجود دارد، محاسبه می‌شود)، امکان اشغال ۴٠ درصد از سطح را فراهم نیاورند، لازم است که سطح اشغال مجاز بنا بر اساس حداقل فاصله ممکن از اضلاع زمین که بر اساس سایه‌اندازی بهینه و حداقل اشراف به دست آمده است و به میزان کمتر از ۴٠ %، تعیین شود. در این راستا، کاهش ارتفاع در طبقات و یا تغییرات شکل حجمی ساختمان با عقب‌نشینی در طبقات، به منظور کاهش اثرات سایه‌اندازی و قرارگیری ساختمان در پهنه مجاز بلامانع است.
۳- الزامات فرایندی و تهیه اسناد فنی و مدارک صدور پروانه در طرح و اجرای ساختمان‌های بلند
۱-۳- برای صدور پروانه ساختمان بلند مدارک زیر باید تهیه و تحویل شهرداری شود:
ارائه طرح انطباق شهری و گزارش توجیهی اقتصادی مالی مطابق دستورالعمل مندرج در این مصوبه و مطالعات پشتیبان آن
– جدول سطوح در چارچوب ضوابط مصوب شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران
– موافقت رسمی همسایگانی که قرار است روش پایدارسازی گود به روش انکوراژ یا نیلینگ در زمین آنان انجام شود. (در صورت تمایل مالک به استفاده از این روش)
– ارائه اسناد و مدارک فنی طرح در پهنه معماری، سازه، تأسیسات مکانیکی و الکتریکی در مقیاس‌های اجرایی (موضوع آیین‌نامه ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان)
– گزارش مشاور ژئوتکنیک مبنی بر بررسی ساختگاه از نظر الزامات ساختگاه و بستر قرارگیری
– تحلیل اثرات ترافیکی احداث ساختمان بر اساس دستورالعمل مرتبط
۳-۲- پس از صدور پروانه موارد زیر باید در احراز شرایط موردتوجه قرار گیرد:
– اطلاع‌رسانی عمومی به شهروندانی که قرار است ساختمان در محله آنان ساخته شود. (از طریق نصب تابلو در محل)
– سازنده (پیمانکار) باید دارای صلاحیت از سازمان برنامه و بودجه یا وزارت راه و شهرسازی باشد.
– سرمایه‌گذار باید ساختمان را در برابر عیوب اساسی و پنهان ساختمان بیمه نماید.
– مقررات ملی ساختمان به‌طور کامل در طراحی و ساخت و نگهداری و ضوابط بهره‌برداری ساختمان بلند رعایت گردد و در مواردی که تاکنون مقررات برای آن تدوین‌نشده، باید از مقررات بین‌المللی به تشخیص شورای تدوین مقررات ملی ساختمان استفاده شود.
– در صورتی که احداث ساختمان و پیش‌بینی‌های انجام‌شده در کاهش آثار تخریبی آن در محیط (نظیر اقدامات جبرانی از قبیل ایجاد فضای سبز در محوطه یا ارتفاع، تمهیدات کاهش آلایندگی تأسیسات، ایجاد سیستم‌های بازیافت آب خاکستری، تصفیه فاضلاب، مدیریت پسماند و موارد مشابه) شرایط منطبق با شاخص‌های محیط‌زیست را احراز ننمایند، ساخت بناهای بلند مذکور ممنوع است.
