معرفی اولیه پروژه طرح توجیهی افزایش طبقات برای ارائه به شهرداری

این طرح توجیهی به بررسی افزایش طبقات ساختمانی در قطعه زمینی در شهر تهران می پردازد که در منطقه یک شهرداری تهران و محدوده چهارراه پارک وی (محله امانیه) واقع شده است و مساحت زمین پروژه بر اساس سند ۱۱۲۵ متر مربع بود. بر اساس بررسی های اولیه، در املاک واقع در حوزه بلافصل پروژه، ساختمانی های متعددی با تعداد طبقات بالا واقع شده بود که بر این اساس مالک درخواست تغییرات در دستور نقشه ابلاغ شده شهرداری در قالب یک طرح توجیهی افزایش تراکم ساختمانی را مطرح نمودند.

حقوق مکتسبه در طرح توجیهی ارائه شده به شهرداری

حقوق مکتسبه در معنای عام به حقوقی گفته می شود که شهروندان بر پایه قانون کسب کرده اند. در ارتباط با زمین فوق، دستور نقشه در تاریخ سال ۱۳۹۹ صادر شده است. بر اساس اطلاعات مندرج در دستور نقشه صادر شده، مساحت زمین بر اساس سند ۱۱۲۵ مترمربع می باشد که پس از اصلاح به مساحت ۱۱۲۲٫۵ مترمربع رسیده است. علاوه بر این حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ۳۰۰ درصد می باشد.

موقعیت زمین موردنظر در اسناد فرادست

بر اساس نقشه پهنه بندی کاربری اراضی منطقه ۳ شهرداری تهران، زمین موردنظر در پهنه R122 قرار دارد. بنابراین کاربری آن مسکونی می باشد. قابل ذکر است که در این بخش نقشه پهنه بندی طرح تفصیلی مصوب ارائه شده است. طرح توجیهی کمیسیون ماده پنج تدوین شده نیز بر اساس این کاربری و پهنه وضع موجود با در نظر گرفتن پیشنهادات کارفرما تدوین گردید.

تشریح درخواست مالک زمین برای طرح توجیهی تغییر تراکم ساختمانی

زمین موردنظر طبق طرح تفصیلی مصوب، در پهنه R122 قرار گرفته است. بر اساس ضوابط و مقررات شهر تهران و دستور نقشه صادره شده، طرح پیشنهادی زمین شامل ایجاد یک بلوک مسکونی با طبقه منفی سه با کاربری انبار و مشاعات، طبقه منفی یک و منفی دو با کاربری پارکینگ و همچنین طبقه همکف و ۴ طبقه روی همکف با کاربری مسکونی است. به طوری که در هر طبقه ۴ واحد مسکونی و در مجموع ۲۰ واحد تامین می شود. با توجه به اینکه در هر طبقه ابعاد ۲ واحد مسکونی کمتر از ۱۵۰ مترمربع و ابعاد ۲ واحد مسکونی بیشتر از ۱۵۰ مترمربع می باشد، بنابراین تامین ۶ واحد پارکینگ در هر طبقه و ۳۰ واحد پارکینگ در کل بنا الزامی می باشد. این در حالی است که ۴۷ واحد پارکینگ تامین شده است. با توجه به مشکلات اقتصادی پیش رو و افزایش توجیه پذیری اقتصادی اجرای طرح، مالک زمین موردنظر تقاضای ساخت ۸ طبقه روی همکف و چهار طبقه در زیرزمین را دارد. با توجه به ضوابط و مقررات تامین پارکینگ در شهر تهران، در این صورت نیازمند تامین ۴۸ واحد پارکینگ می باشد. بر اساس طرح توجیهی شهرداری پیشنهادی بنای ۸ طبقه، تعداد ۷۳ واحد پارکینگ در طبقات منفی یک، دو و سه تامین شده است. بنابراین در صورت موافقت با افزایش تراکم ساختمانی علاوه بر اینکه پارکینگ موردنیاز بنای موردنظر تامین می شود بلکه تعداد ۲۵ واحد پارکینگ مازاد نیز می باشد. قابل ذکر است که انبار، فضای ورزشی و تاسیسات نیز در طبقه منفی چهار پیش بینی شده است.

طبقات ساختمانی محدوده اطراف زمین طرح توجیهی کمیسیون ماده پنج

برای بررسی تعداد طبقات ساختمانی اقدام به برداشت طبقات در سطح خیابان اطرف گردید و بدین ترتیب تعداد طبقات ساختمانی در ابنیه نوساز و قدیمی این خیابان و محدوده اطراف به روز رسانی شد. بر اساس اطلاعات به دست آمده تعداد طبقات در خیابانی که ملک واقع شده است از یک طبقه تا ۱۰ و ۱۱ و ۱۶ طبقه اجرا شده است.

استفاده از معماری سبز نما در طرح توجیهی افزایش تراکم ساختمانی

در شهری مانند تهران که هم ردیف آلوده ترین شهرهای جهان است، افزایش جمعیت با افزایش مصرف سوخت‌های فسیلی و منابع انرژی و همچنین رشد روز افزون ساخت و سازهای شهری همراه است که ادامه این روند باعث افزایش چشمگیر انتشار آلاینده‌های هوا و گازهای گلخانه‌ای و بروز انواع آلودگی‌های زیست محیطی می‌شود. در این کلانشهر بخش عظیمی از میزان مصرف انرژی، مصرف آب و تولید پسماند از بخش ساختمان نشأت می‌گیرد. نقش ساختمان‌ها و شهرها، نهادینه کردن تحقق توسعه پایدار است.
در این میان احداث ساختمان های سبز یا ساختمان های سازگار با محیط زیست می‌تواند راهکاری مناسب جهت کاهش آلودگی‌های ناشی از مصرف سوخت فسیلی و افزایش بهره‌وری انرژی در ساختمان‌ها در این کلانشهر باشد. ساختمان سبز ساختمانی است که با محیط زیست و حفظ منابع زمین درطول عمر ساختمان سازگار بوده و کل چرخه حیات آن از مکانیابی تا طراحی، ساخت و ساز، بهره‌برداری، نگهداری، نوسازی و تخریب با محیط زیست همگام باشد.
ساختمان های سبز مزیت های بسیاری در بر دارد. یک سازه سبز به صورت کلی باعث بهبود کیفیت هوا، جذب نور طبیعی، دسترسی به مناظر زیبا و کنترل صدا است که این سازه ها را تبدیل به محلی بهتر برای زندگی کرده است. مهم ترین مساله ای که باید در نظر گرفت، طراحی ای بر اساس بهره برداری بهینه از منابع طبیعی و کمترین اثر بر روی محیط زیست است.