شیوه تدوین طرح شهرسازی، امکان سنجی و توجیهی، در پذیرش و یا رد پروژه‌های مورد نظر مالکان و سرمایه‌گذاران توسط نهادهای ذی‌صلاح بسیار اثرگذار است. به گونه‌ای که، ارائه یک طرح توجیهی شهرسازی نامناسب را می‌توان نوعی اتلاف وقت به شمار آورد. بنابراین، هر فرد صاحب ارض برای ایجاد هرگونه تغییر بر ملک خود، بایستی در وهله اول به تدوین یک طرح معقول بپردازد.
تدوین طرح شهرسازی، امکان سنجی و توجیهی
در تدوین طرح شهرسازی، امکان سنجی و توجیهی باید موارد بسیار زیادی در نظر گرفته شوند. به طور کلی، شفافیت در موضوع مندرج در طرح نگاشته شده، کیفیت پروژه ارائه شده، اخذ مجوز، تصویب طرح و نیز اخذ مشاوره از متخصصان و مشاوران در این حوزه از جمله مواردی هستند که در تدوین طرح شهرسازی، امکان سنجی و توجیهی بایستی مورد توجه مالکان زمین قرار گیرد.
اهمیت ارائه یک طرح امکان سنجی شهرسازی با کیفیت
اولین نکته در تدوین طرح شهرسازی، امکان سنجی و توجیهی، مساله کیفیت طرح است. اگر چه افراد کمتر به این نکته توجه می‌کنند اما، کیفیت در طرح بیان شده از اهمیت زیادی برخوردار است. چرا که می‌تواند با احتمال بسیار زیادی نتیجه تصویب و یا رد طرح شما را مشخص نماید.
به طور خلاصه، یک طرح امکان سنجی شهرسازی، طرحی است که مالکان اراضی به جهت اعمال پاره‌ای از تغییرات بر روی املاک خود به شهرداری ارائه می‌کنند. این طرح‌ها در قدم اول توسط مالک زمین به شهرداری ارائه می‌شوند. در قدم بعد، شهرداری موارد مندرج در طرح را مورد بررسی قرار می‌دهد. اگر از نظر این مرجع، طرح ارائه شده فاقد ارزش باشد، عملی نباشد و یا حتی مغایر با ضوابط و مقررات مندرج در طرح تفصیلی باشد، از همان ابتدا طرح را مردود اعلام می‌نماید. به این ترتیب، طرح توجیهی هیچگاه به مرحله بعد که مرحله‌ی بررسی توسط اعضای کمیسیون ماده 5 است، نخواهد رسید.
اگر مالک در تدوین طرح شهرسازی، امکان سنجی و توجیهی دقت کافی را به خرج داده و طرحی با کیفیت بالا را به شهرداری ارسال کرده داده باشد، در این صورت احتمالاً طرح به تایید اولیه شهرداری درمی‌آید. سپس، برای بررسی‌های بیشتر و تصمیم‌گیری نهایی برای تصویب و یا رد آن، طرح در کمیسیون ماده 5 مطرح می‌گردد. به عبارتی دیگر، تعیین تکلیف نهایی طرح مربوطه که با عنوان طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 نیز شناخته می‌شود، در کمیسیون صورت می‌گیرد. بنابراین، کاملاً مشخص است که اگر شما یک طرح بی‌کیفیت را ارائه دهید و از مرحله اول یعنی دریافت تاییدیه شهرداری با موفقیت عبور کرده باشید، هیچ بعید نیست که طرح شما در جلسه کمیسیون، بیشترین رای منفی را اتخاذ کند و طرح شما تصویب نشود. البته، می‌توان به نتیجه ارائه شده توسط کمیسیون اعتراض کرد اما، به قطع یقین باز هم احتمال رد مجدد درخواست شما وجود دارد. بنابراین، در مرحله اول، حتماً سعی کنید که یک طرح خوب و مناسب را ارائه دهید.
چگونه یک طرح توجیهی شهرداری با کیفیت ارائه دهیم؟
بهترین راهکار برای ارائه یک طرح توجیهی شهرداری با کیفیت، کمک گرفتن از متخصصین مشاور است؛ افرادی که سابقه حضور فعال در حوزه نگارش طرح‌های توجیهی، بازبینی و بازنویسی طرح‌های ارائه شده توسط مالکین و نیز تجربه حضور در جلسات کمیسیون ماده 5 را داشته‌اند. این افراد که مهندسین مشاور شهرسازی می‌باشند، اجازه دارند تا در کمیسیون ماده 5 حاضر شوند، از طرح توجیهی صاحبان اراضی صحبت کرده و دفاعیات لازم را ارائه دهند.
مراحل لازم برای تدوین طرح‌های ذکر شده و اخذ مجوز
به طور کلی، مراحل لازم برای تدوین طرح شهرسازی، امکان سنجی و توجیهی بسته به نوع پروژه و حجم آن تعریف می‌شوند. با این حال، عدم رعایت هر یک از این مراحل می‌تواند منجر به رد و در نتیجه عدم دریافت مجوز برای اجرای پروژه‌ها باشد.
به طور کلی، برای تدوین طرح شهرسازی، امکان سنجی و توجیهی بایستی در قدم اول مجری طرح را مشخص نمایید. ارائه یک رزومه قوی از اجرا کننده طرح نیز می‌تواند درصد احتمال اخذ مجوزهای لازم را بالا ببرد. همچنین، انتخاب مجری بایستی بر مبنای تغییرات در نظر گرفته شده بر ملک باشد. به عبارتی دیگر، در طرحی چون امکان سنجی برای تغییر کاربری، باید انتخاب مجری از بین افرادی باشد که در حیطه‌ی تغییر کاربری تخصص لازم را دارند. البته، اگر در انتخاب مجری سوال و یا ابهامی دارید، می‌توانید به راحتی از مهندسان مشاور شهرسازی راهنمایی بگیرید.
همچنین، طرح شما باید از هر نظر کامل و جامع باشد. این طرح باید شامل شرح کاملی از مشخصات پروژه باشد و ویژگی‌ها و مزایای اجرای آن را ارائه دهد. اهمیت این موضوع علاوه بر اخذ مجوز، در جذب سرمایه‌گذار است. چرا که ارائه توضیحاتی شفاف و کاملاً دقیق از هدف ارائه طرح در کنار تشریح دلایل تغییرات در نظر گرفته شده می‌توانند فرصت‌های مالی خوبی را برای جذب سرمایه‌گذاران در اختیارتان قرار دهند. برای ارائه یک طرح کامل، بایستی قدرت تجزیه‌وتحلیل پروژه خود را داشته باشید. به عبارتی دیگر، باید بتوانید جنبه‌های مختلف طرح را بررسی نموده و سپس در نگارش طرح نهایی اعمال نمایید.
تدوین طرح شهرسازی
نکته مهم دیگر در مورد اخذ مجوز در تدوین طرح شهرسازی، امکان سنجی و توجیهی، توجه به نوع تغییرات اعمالی بر املاک است. گاه شما طرحی با کیفیت، دقیق و با جزئیات را به تحریر در می‌آورید اما، طرح شما از همان ابتدا توسط شهرداری رد می‌شود. به این ترتیب، امکان دریافت مجوز برای شما غیر ممکن می‌شود. ممکن است علت چنین چیزی، ارائه طرحی باشد که در چارچوب مقررات و ضوابط طرح تفصیلی قرار نگیرد. به عنوان مثال، احتمال دارد که شما درخواست تغییر کاربری یک زمین کشاورزی به یک برج مسکونی را داشته باشید. این جا است که آشنایی با طرح تفصیلی برای اعمال طرح امکان سنجی و توجیهی لازم و ضروری می‌باشد. از آن جائی که دانستن این حجم از جزئیات ممکن است سخت به نظر برسد، می‌توان با خیال راحت کار را به دست مهندسین مشاور شهرسازی سپرد.
اهمیت تدوین مناسب طرح‌ها
در تدوین طرح شهرسازی، امکان سنجی و توجیهی مجوزهای لازم تماماً توسط شهرداری صادر می‌گردند. تصویب طرح در کمیسیون ماده 5 نیز منوط به تایید اولیه طرح در شهرداری است. لازم است که تمامی مفاد و نیز قوانین اجرایی مورد توجه شهرداری در طرح مالکین رعایت شده باشد تا طرح بتواند مجوزهای لازم را اخذ نماید. از آن جائی که ارائه یک طرح قوی، با کیفیت و قابل قبول که متناسب با قوانین و مقررات مورد نظر شهرداری باشد بسیار سخت است، عموماً از مهندسان مشاور شهرسازی برای نگارش چنین طرح‌هایی کمک گرفته می‌شود. از این بین، مهندسین هفت شهر آریا با سابقه‌ای تقریباً 20 ساله در زمینه نگارش و تدوین انواع و اقسام طرح‌های شهرسازی، امکان سنجی و توجیهی، می‌توانند بهترین انتخاب باشند.
