این پهنه، قسمت هایی از شهر است، که وجه غالب آن، کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار محدود و تابع نظم عمومی این پهنه و فضاهای کار و فعالیت است. تعيين و تدقیق این پهنه در محدوده شهر، برای متمایز کردن پهنه های کار و فعالیت از سایر پهنه ها، به ویژه سکونت است، تا ضمن ارتقاء کیفیت محیط شهری، رونق فعالیت در فضاهای شهری میسر شود. این پهنه در عرصه -های بسیار متراکم فعالیت با دسترسی های ضعیف و استقرارهای خطی و پراکنده محدود شده و در مراکز جدید و پهنه های مستعد و رو به توسعه شهری، با دسترسی های مناسب به معابر اصلی، خطوط و ایستگاه های اصلی مترو، گسترش یافته است.

خدمات در پهنه کار و فعالیت S

این پهنه به تفکیک زمینه های فعالیت، از زیر پهنه های متمایز تجاری، خدماتی، اداری و صنعتی و یا اختلاطی از این فعالیت ها در مقیاس عملکردی محلی، ناحیه ای، منطقه ای، شهری و فراشهری تشکیل شده و عرصه اصلی استقرار و بارگذاری مناسب فعالیت، برای جلوگیری از تداخل نامناسب کاربری ها، ارتقاء کیفیت محیط شهری، و در جهت رونق فعالیت های سازگار با محیط زندگی ساکنین شهر تهران است.

زیر پهنه های پهنه کار و فعالیت S

پهنه کلان فعالیت S ، شامل سه پهنه اصلی با کد یک رقمی S1، S2 و3S، هفت پهنه با کد دو رقمی شامل؛ بازار تجاری، خدماتی و فرهنگی (S11)، محورها و گستره های تجاری، اداری و خدمات (S12)، گستره ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (S21)، گستره ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (با غلبه فرهنگی) (S22)، صنعت (S31)، گستره و محور کارگاهی – تولیدی (S32) و بالاخره خدمات صنعتی و فنی (S33) است که با توجه به مقیاس و نوع عملکرد و عوامل مختلف کالبدی از جمله تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات، در ۲۰ زیرپهنه با کد سه رقمی و به شرح جدول ذیل طبقه بندی شده اند. ضوابط و مقررات استفاده از اراضی در زیر پهنه های فعالیت، به قرار زیر است:
ویژگی های کالبدی و نحوه ساخت و ساز در پهنه فعالیت شامل میزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختمانی در جدول این سند ارائه شده و لازم الاجرا است.

عقب نشینی در پهنه کار و فعالیت S

عقب نشینی توده ساختمان و تورفتگی در طبقه همکف با آزادسازی فضا برای تردد، تجمع و مکث عابرین پیاده در محورهای فعالیت زیر پهنه های S1 و S2 ، به میزان حداقل ۳ متر الزامی است. بدیهی است فضای حاصل از عقب نشینی توده ساختمانی، تحت مالکیت صاحب ملک بوده و جزء تراکم و سطح اشغال محسوب نمی گردد. ولی مالک مکلف است موجبات استفاده عمومی از این فضاها را فراهم سازد.

تبصره: در موارد استثنایی که “عقب نشینی و تورفتگی” به دلايل فنی امکان پذیر نباشد بر اساس دستورالعملی که به تصویب کمیسیون ماده پنج شهر تهران خواهد رسید، عمل گردد.

اجرای پیلوت در پهنه کار و فعالیت S

در برخی از زیرپهنه های فعالیت S شامل S121 ،S122 ،S123 ،S211، S212 و S213، ایجاد پیلوت در جوار معبر اصلی ممنوع و حداکثر ارتفاع مفید ساختمان در طبقه همکف و اول برای واحدهای تجاری با نیم طبقه، حداکثر 5/6 متر و در زیرزمین در حد حقوق مکتسبه، همکف و طبقه اول (بدون نیم طبقه)، برای واحدهای تجاری حداکثر 5/4 متر مجاز است. احداث نیم طبقه در واحدهای تجاری در طبقات دوم به بالا ممنوع است.

کاربری های تجاری در پهنه کار و فعالیت S

عملكرد یا کاربری تجاری در این پهنه، شامل کلیه واحدهای تجاری (مغازه ها و صنوف)، فروشگاه های بزرگ، پاساژها، دفاتر تجاری شعب بانک ها، بنگاه ها و شرکت هایی است که طبق قانون تجارت و مشابه آن اداره می گردند.
تبصره : شهرداری تهران مکلف به تعیین عملکردهای مجاز به استقرار در کلیه زیرپهنه های استفاده از اراضی، ظرف مدت دوسال است تا پس از تصويب در مراجع ذیصلاح مبنای استقرار فعالیت در پهنه ها شود.

نحوه احداث بنا ( تراکم و طبقات ) با مساحتی کمتر از حد نصاب اندازه قطعه در پهنه کار و فعالیت S

در تمامی زیر پهنه های فعالیت، در صورتی که مساحت ملک به حد نصاب اندازه قطعه، نرسد یا عرض گذر مجاور آن کمتر از حداقل های پیش بینی شده در جدول زیر باشد، محاسبه میزان کاهش تراکم و طبقات بر اساس دستورالعملی خواهد بود که می بایست ظرف مدت یکماه توسط شهرداری تهران تهیه و به تصویب کمیسیون ماده پنج شهر تهران برسد. با توجه به اهميت موضوع در صورت عدم تهیه دستورالعمل مذکور، شورای عالی موظف است نسبت به تهیه دستورالعمل و ارائه آن به شورای عالی جهت تصویب، اقدام نماید و تا تصویب و ابلاغ دستورالعمل فوق، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان، یک طبقه با تراکم متناظر، کاهش می یابد. در صورتی که ملکی، هم از لحاظ حداقل اندازه قطعه و هم از لحاظ عرض گذر، کمتر از حداقل های تعیین شده در جدول باشد، از حداکثر تعداد طبقات ۲ طبقه با تراکم متناظر کاهش می یابد، مشروط بر اینکه پس از کاهش طبقات، تعداد طبقات باقی مانده روی زمین در اراضی و املاک با وسعت ۳۰۰ مترمربع و بیشتر، کمتر از ۳ طبقه نباشد.

نحوه احداث بنا در زیر پهنه S212 با ارائه طرح توجیهی

در زیر پهنه S212 احداث بنا در چارچوب ضوابط زیر پهنه مذکور، منوط به ارائه طرح توجیهی مربوطه و تأیید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران است.

تفکیک قطعات در پهنه کار و فعالیت S

در کلیه زیرپهنه های فعالیت که دارای طرح های موضعی است، تفکیک اراضی و املاک تا زمان تهیه و تصویب طرح ویژه مربوطه ممنوع بوده و پس از آن نیز صرفا در چارچوب ضوابط طرح موضعی مصوب است؛ همچنین تا زمان تهیه و تصویب طرح های مذکور، چنانچه مالک قطعه ای، تقاضای پروانه مسکونی داشته باشد، در چارچوب قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی و آئین نامه اجرایی آن، در قطعات با مساحت کمتر از ۲۰۰ مترمربع صرفا با سطح اشغال ۵۰ درصد و تراکم ساختمانی ۱۰۰ درصد در ۲ طبقه روی زیرزمین و حداکثر تا سقف ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید و در سایر اراضی صرفا با سطح اشغال ۴۰ درصد و تراکم ساختمانی ۱۲۰ درصد در ۳ طبقه روی زیرزمین و حداکثر تا سقف ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید مجاز است.

نحوه توده گذاری بنا قطعات شمالی مجورهای شرقی غربی در پهنه کار و فعالیت S

در کلیه زیرپهنه های فعالیت، برای قطعات شمالی محورهای شرقی – غربی که توده ساختمانی آنها در شمال قطعه شکل گرفته، حیاط و فضای باز مجاور معبر می باید از بدنه یا جداره نرم و شفاف و رؤیت پذیر (دیوار کوتاه با ارتفاع بین ۵۰ تا ۸۰ سانتیمتر همراه با نرده مشجر و …) برخوردار بوده و فاقد دیوار باشد.

نحوه ساخت بنا ( تراکم و طبقات ) در قطعات کمتر از 300 متر مربع در پهنه کار و فعالیت S

تبصره: در کلیه زیر پهنه های فعالیت به استثنای زیرپهنه S124 در صورتی که اندازه قطعه، کمتر از ۳۰۰ متر مربع باشد، احداث صرفا یک طبقه برای فعالیت با ۸۰ درصد سطح اشغال، پس از رعایت اصلاحی و با تأمین پارکینگ و رعایت حقوق قطعات همجوار با تأیید شهرداری منطقه، مجاز است. در هر حال عرض گذر نباید از 6 متر کمتر باشد.

نحوه ساخت بنا ( تراکم و طبقات ) در زیر پهنه S121

تبصره: در زیرپهنه های S121 برای قطعات با وسعت ۳۰۰ تا ۱۰۰۰ مترمربع، حداکثر طبقات 9 طبقه و حداکثر تراکم ۴۲۰ درصد با رعايت سایر ضوابط و مقررات زیرپهنه مذکور است.

کاهش طبقات در قطعات بین 300 متر مربع تا حد نصاب قطعه زیر پهنه های S3

تبصره: کاهش طبقاتی در زیر پهنه های S3 برای قطعات بین ۳۰۰ مترمربع تا حد نصاب مساحت قطعه در زیرپهنه -های مذکور، به گونه ای اعمال می شود که تعداد طبقات دو طبقه با کاهش تراکم متناظر در سطح اشغال مجاز زیرپهنه است.
تبصره: کاهش طبقات زیرپهنه های S3 به گونه ای اعمال می شود که تعداد طبقات از 2 طبقه کمتر نباشد.

طبقه تشویقی قطعات در زیر پهنه S1 و S2 با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه

در کلیه زیرپهنه های فعالیت S1 و S2 ، به استثنای اراضی و املاک با نوعیت باغ، به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک، در قطعاتی با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است.

بلند مرتبه سازی در زیر پهنه S121و S125 و S211 با طرح توجیهی

احداث بناهای بلندمرتبه، در زیر پهنه S121، S125، S211 با رعایت ضوابط مربوطه طبق جدول و حفظ سیما و منظر شهری، پس از تهیه و تصویب ضوابط طرح بلندمرتبه سازی در کمیسیون ماده پنج شهر تهران و شورای عالی شهرسازی و معماری و با ارائه گزارش توجیهی و نقشه های طرح اولیه و سه بعدی پروژه بلامانع است.
نوع بهره برداری، نحوه بارگذاری، سطح اشغال و تعداد طبقات بناهای بلندمرتبه در زیرپهنه 125S، براساس ضوابط مصوب بلندمرتبه سازی در کمیسیون ماده پنج شهر تهران و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و با ارائه گزارش توجیهی مربوطه به پیشنهاد شهرداری منطقه بلامانع خواهد بود.

تامین فضای سبز در زیر پهنه S222

در کلیه قطعات زیرپهنه S222 نقشه های طرح تفصیلی، تهیه طرح های موضعی ویژه و تامین فضای سبز و باز، در حداقل ۵۰ درصد سطح زمین، الزامی است.

احداث فضای مسکونی پشتیبان صنعت در زیرپهنه های S321 و S322

در زیرپهنه های S321 و S322، احداث فضاهای مسکونی پشتیبان صنعت (مهمان پذیر، پانسيون، استراحتگاه مخصوص کارکنان) مشروط به عدم دسترسی مستقل و در حد نیاز مجموعه های صنعتی، حداکثر در دو طبقه مجاز است.
تبصره : صدور پروانه با کاربری مسکونی در پهنه (که برای معدود پلاک هایی که از قبل مسکونی با پروانه و یا پایان کار بوده اند، در حد تراکم موجود (حقوق مکتسبه) مجاز است.

ضوابط احداث بنا در کاربری های صنعتی در زیر پهنه S31

احداث بنا در قطعات تخصیص یافته به صنعت در پهنه 31S بر اساس طرح ویژه، پس از اخذ موافقت های اصولی مربوطه از دستگاه های ذیربط (وزارت صنایع و سازمان حفاظت محیط زیست) و ضمن رعایت حداقل بیست درصد (۲۰٪) فضای سبز عمومی و تأیید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مجاز است.

تامین فضای سبز در زیر پهنه S12 و S2 و S3

تبصره: در کلیه زیرپهنه های12S ،2S و S3، تخصیص ۲۰ درصد از عرصه هر پلاک به فضای سبز الزامی است.

ارتفاع مجاز ساخت و ساز در زیر پهنه های S312 و S322 و S332

ارتفاع مجاز ساخت و ساز در زیرپهنه های S312 ، S322 ، S332 حداکثر ۱۰ متر و در زیر پهنه های321S و S331، حداکثر ۱۲ متر است.

ساخت و ساز در زیر پهنه های S121 و S212 و S211 و S125 و دستور العمل طراحی شهری

برای ساخت و ساز در کلیه پلاک هایی که در زیرپهنه های 121 ,S212,S211,S125 Sقرار گرفته اند. دستورالعمل طراحی شهری، می بایست توسط شهرداری تهیه و به تصویب کمیسیون ماده پنچ شهر تهران برسد.

تأمین پارکینگ در پهنه کار و فعالیت S

در کلیه زیرپهنه های فعالیت، استفاده از حداکثر تراکم ساختمانی مجاز، منوط به تامین کلیه پارکینگ های مورد نیاز است. صدور پروانه و گواهی پایان کار ساختمان نیز، منوط به تامین پارکینگ در داخل و یا خارج از ملک است.

در تمامی زیرپهنه های فعالیت، تعداد طبقات و تراکم مجاز ساختمانی، در جدول زیر از اولین طبقه فعالیت به بالا ضمن تأکید بر عدم عدول از آستانه بلندمرتبه سازی (۱۲ طبقه بیشتر)، محاسبه می شود.