بررسی دقیق شاخص های ارزیابی طرح توجیهی شهرسازی
بررسی یک طرح توجیهی شهرسازی نقش مهمی در شکل گیری و تکمیل پروژه دارد. یک طرح توجیهی کمک می کند تا درک بیشتری از عملی بودن پروژه و نیز تاثیر اجرای آن بر محیط اطراف حاصل گردد. در این مقاله قصد داریم به ارکان اصلی و شاخص های ارزیابی طرح امکان سنجی شهرسازی، طرح توجیهی شهرداری و مهندسان مشاور شهرسازی بپردازیم. با ما همراه باشید.
شهرسازی چیست؟
در یک تعریف کلی، شهرسازی شامل مداخله و تنظیم فضا به منظور بهبود کیفیت زندگی ساکنان می شود. به طوری که مجموعه روش‌ها و تدابیر ارزشمند و مفیدی که مهندسین مشاور شهرسازی به وسیله آن شهرها را بهتر می‌سازند، به شهرسازی شهرت دارد. در تعریفی دیگر، مطالعه طرح ریزی و توسعه شهرها با در نظر گرفتن احتیاجات اجتماعی و اقتصادی با توجه به حداقل رساندن مشکلات شهری و پاسخ‌گویی به نیازهای عمومی جمعیت شهری را شهرسازی می گویند.
تاریخچه واژه شناسی شهرسازی
شهرسازی واژه معادل رشته Municipal Engineering در انگلستان بوده که در سیستم دانشگاهی ایران در رده مهندسی طبقه بندی شده است؛ اما معمولاً در دانشکده هنر و معماری ارائه می شود. تاریخچه ساخت و کاربرد این واژه در فارسی به حضور کارشناسان آلمانی در ایران در دهه 20 خورشیدی برمی گردد که در برابر واژه آلمانی Städtebau با همین مفهوم مشابه ساخت و ساز شهر قرار گرفت.
طرح توجیهی چیست؟
طرح توجیهی (Feasibility Study Report) نام گزارشی است که توجیه پذیری یک طرح را در ابعاد مختلف از جمله بازار، فنی و مالی مورد بررسی و مطالعه قرار می دهد. بخش های طرح امکان سنجی یا توجیهی را می توان به صورت زیر شرح داد؛
مطالعه بازار – در آن ابعاد مختلف بازار محصولِ طرح توجیهی بررسی می شود. این ابعاد شامل کمبود، بازار هدف، عرضه، تقاضا و …می گردد.
تجزیه و تحلیل مالی – به منظور بررسی و آنالیز ابعاد مختلف مالی و سودآوری طرح توجیهی صورت می گیرد.
توجیه پذیری فنی – به منظور بررسی ابعاد فنی طرح توجیهی مانند فناوری، ظرفیت، محل اجرا، ماشین آلات و تجهیزاتِ تولید و ساختار اجرائی طرح انجام می شود.
طرح امکان سنجی چه می گوید؟
طرح توجیهی یا طرح امکان سنجی عبارت است از مجموعه مطالعات و محاسباتی که برای پیاده سازی یک ایده، پیش بینی و اجرا می گردد تا آن را در ابتدا شرح دهد و سپس امکان تحقق آن را اثبات کرده و نمایش دهد.
طرح توجیهی شهرسازی چیست؟
طرح توجیهی به تحلیلی گفته می شود که تمام عوامل مرتبط با پروژه شامل ملاحظات اقتصادی، فنی، قانونی و برنامه زمانبندی را بررسی کرده و میزان موفقیت پروژه را تعیین می نماید. عملیاتی بودن پروژه به عوامل متعددی مانند هزینه های اجرای پروژه و بازگشت سرمایه بستگی دارد. با این حال، یک طرح توجیهی شهرسازی تنها به منظور پیش بینی و اندازه گیری یافته های مالی پروژه تهیه نمی شود. به بیان دیگر، طرح امکان سنجی شهرسازی بر اساس زمینه فعالیت پروژه و اهداف آن می تواند کاربرد متفاوتی داشته باشد.
برای نمونه، طرح توجیهی شهرسازی که به منظور طراحی یک شهرک مسکونی و اخذ رأی کمیسیون ماده پنج تهیه می گردد با طرح توجیهی که تنها برای سودآوری اقتصادی یک پروژه تهیه می شود تفاوت دارد. در واقع برخی از طرح های توجیهی علاوه بر تخمین سود اقتصادی پروژه، نیازمند مکاتبات اداری با نهادهای ذیربط و شرکت در جلسات کمیته فنی کمیسیون ماده پنج و همچنین جلسه اصلی کمیسیون ماده پنج هستند. بدین ترتیب به منظور تصویب طرح، مشاور علاوه بر تهیه طرح توجیهی شهرسازی، در تمام جلسات کمیته فنی شرکت کرده و از طرح در جلسه کمیسیون ماده پنج دفاع می کند.
بررسی نمونه طرح توجیهی کشور سنگاپور
پژوهش انجام شده در کشور سنگاپور، هفت رکن اصلی طرح توجیهی شهرسازی و 38 شاخص به منظور ارزیابی عملیاتی بودن پروژه های شهرسازی مورد ارزیابی قرار داده است. به منظور شناسایی ارکان و شاخص های موثر در ارزیابی یک طرح امکان سنجی شهرسازی، نظرسنجی مقدماتی و مصاحبه غیر رسمی با 25 کارشناس شهرسازی در هر دو بخش خصوصی و دولتی صورت گرفت.
جمع آوری و تحلیل داده ها با استفاده از فرایند تحلیل سلسله مراتبی (AHP) صورت گرفته است. AHP ابزاری چند معیاری برای تصمیم سازی است که از یک ساختار سلسله مراتبی پیروی کرده و بعد گزینه ها را براساس قضاوت کاربران اولویت بندی می کند. به طور معمول، روش AHP برای شناسایی اقدامات یا موضوعات با اولویت بیشتر براساس وزن معیار انتخابی به کار می رود.
ارکان اصلی برای ارزیابی طرح توجیهی شهرسازی
- تحلیل بازار
- تحلیل فنی
- تحلیل اقتصادی
- تحلیل زیست محیطی
- تحلیل اجتماعی
- تحلیل نهادی
- تحلیل کالبدی
براساس تحلیل انجام شده در این مقاله، ارکان تحلیل بازار بیشترین امتیاز را در بین ارکان دیگر گرفته است. به دنبال آن، تحلیل فنی مقام دوم را کسب کرده و رکن تحلیل نهادها و موسسات کمترین امتیاز را داشته است.
براساس تحلیل کلی، پتانسیل اجرای پروژه مهمترین شاخص شناسایی شده و پس از آن شاخص هایی مانند ارزش بازاری پروژه، امکان سنجی فنی مربوط به محل پروژه و هزینه های ساخت آن دارای اهمیت هستند. کم اهمیت ترین شاخص ها شامل میزان مالکیت زمین، رضایت ذینفعان، سیاست ها و راهبردهای دولتی، در دسترس بودن زیرساخت های کالبدی و نظام نهادهای موجود.
این مدل که براساس 7 رکن و 38 شاخص یاد شده شکل گرفته در تهیه طرح توجیهی مانند یک هدایتگر عمل می کند. بدین ترتیب، فعالان تعریف پروژه های توسعه شهری، مجریان صنعتی و سرمایه گذاران می توانند ارکان تاثیرگذار و شاخص های ارزیابی توجیه پذیر بودن هر پروژه شهرسازی را شناسایی نمایند.
مجریان چنین پروژه هایی می توانند تمرکز بیشتری روی مهم ترین ارکان در حین تهیه طرح توجیهی شهرسازی داشته و همچنین از این مدل برای انتخاب گزینه پیشنهادی بهینه استفاده کنند. افزون بر این، موسسات و نهادهای ذیربط دولتی و خصوصی نیز می توانند از این مدل به عنوان ابزاری برای انتخاب پروژهی بهینه از بین طرح های پیشنهادی متفاوت بهره گیرند که مدل مورد نظر همچون مشوقی برای دولت های محلی عمل می کند که ابعاد مختلف توجیه پذیر بودن پروژه را قبل از اجرای آن مورد بررسی قرار دهند.
کاربردهای طرح توجیهی شهرسازی
مطالعات امکان سنجی و تهیه طرح توجیهی
عملیاتی بودن یک طرح پیشنهادی یا یک پروژه را ارزیابی می کند. تهیه طرح توجیهی شهرسازی به بررسی بسیاری از عوامل اقتصادی، فنی، قانونی و برنامه ریزی می پردازد که در موفقیت پروژه سهم به سزایی دارند. عملیاتی بودن یک پروژه به هزینه ها و بازگشت سرمایه آن بستگی دارد.
طرح توجیهی و مطالعات امکان سنجی می تواند با اهداف متفاوتی مانند پیش بینی سود حاصل از اجرای یک پروژه و یا تصویب یک طرح در کمیسیون ماده پنج شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تهیه شود. تهیه طرح توجیهی شهرداری علاوه بر تعیین میزان عملیاتی بودن پروژه و برآورد سود اقتصادی حاصل از آن، به بررسی موضوعات و مشکلات احتمالی در حین اجرای پروژه می پردازد. به عنوان بخشی از فرایند تهیه طرح توجیهی، مدیران پروژه باید منابع انسانی، منابع مالی و همچنین تکنولوژی مورد نیاز اجرای پروژه را در نظر بگیرند. این مطالعات باید برآوردی از میزان بازگشت سرمایه داشته باشد یا حتی تعیین نماید اجرای پروژه چه منافعی برای محیط پیرامون طرح دارد و چه سطحی از رفاه و حتی ارزش افزوده ای برای محدوده طرح ایجاد می نماید.
در برخی موارد، طرح توجیهی بیش از یک گزینه ی پیشنهادی ارائه می دهد. بدین ترتیب کارفرما می تواند با بررسی چند آلترناتیو متفاوت، گزینه بهینه را براساس امکانات و خواسته های خود تعیین نماید.
از آنجا که ماهیت پروژه ها با یکدیگر متفاوت است، برخی انواع طرح امکان سنجی نیازمند تصویب در کمیسیون ماده پنج شورایعالی شهرسازی و معماری ایران نیز هستند. در این صورت مشاوران علاوه بر مطالعات امکان سنجی و تهیه طرح توجیهی شهرداری و شهرسازی برای پروژه مورد نظر، عهده دار تمام اقدامات لازم جهت اخذ رأی کمیسیون ماده پنج می شوند. این اقدامات شامل طیف وسیعی از فعالیت ها مانند برقراری هماهنگی بین کارفرما، شهرداری، اداره کل راه و شهرسازی استان، دریافت استعلام از سازمان های مختلف و شرکت در جلسات کمیته فنی و جلسه کمیسیون ماده پنج است.
مزایای تهیه طرح توجیهی شهرسازی
کمک به مدیران پروژه جهت تشخیص مزایا و معایب اجرای یک پروژه پیش از اقدام به سرمایه گذاری هنگفت مالی از جمله مزایای تهیه طرح توجیهی به شمار می آید. مطالعات امکانسنجی و تهیه طرح توجیهی شهرسازی نیز می تواند اطلاعات حیاتی را در اختیار تیم مدیریت پروژه قرار دهد که تا حد چشمگیری از ورود به کسب و کارهای با ریسک زیاد جلوگیری کند. از دیگر مزایای تهیه طرح امکان سنجی شهرسازی یا طرح توجیهی شهرداری، تعیین میزان بازدهی پروژه، موانع احتمالی در حین کار، تحلیل بازار و منابع مالی مورد نیاز اجرای پروژه است که می تواند در متقاعد کردن سرمایه گذاران جهت سرمایه گذاری روی یک پروژه خاص نقش بسزایی داشته باشد.
روش پایه انجام مطالعات اولیه طرح امکان سنجی شهرسازی
- در ابتدا نمای کلی یک طرح و داده های پایه تجزیه و تحلیل می گردند تا مسائل شناسایی شوند.
- تجزیه و تحلیل امکان سنجی اقتصادی از طریق برآورد تقاضا، سود و هزینه در طرح امکان سنجی شهرداری انجام می گردد.
- اهمیت یک پروژه برای اقتصاد ملی بر اساس تجزیه و تحلیل سیاست ها (به عنوان مثال ریسک پیگیری پروژه، تمایل به پیگیری پروژه، سازگاری با سیاست های مربوطه، موارد ویژه ارزیابی و …) و تجزیه و تحلیل توسعه متوازن منطقه ای (تجزیه و تحلیل عواملی که بر توسعه منطقه تاثیر می گذارند؛ از جمله اشتغال زایی، اثرات زنجیرهای بر اقتصاد منطقه ای و عقب ماندگی منطقه ای، به منظور جلوگیری از عدم تعادل بیشتر و افزایش عدالت در مناطق) مشخص می شود.
- ارزیابی جامع در مورد نتایج تجزیه و تحلیل مطالعات امکان سنجی اقتصادی و تجزیه و تحلیل سیاست ها با استفاده از تجزیه و تحلیل چند معیاره انجام می گردد.
طرح توجیهی عمرانی چیست؟
در بند 10 ماده 1 قانون برنامه و بودجه، مجموعه عملیاتی که بر اساس مطالعات توجیهی فنی و اقتصادی یا اجتماعی که توسط دستگاه اجرایی اجرا شده و همه یا بخشی از هزینه های اجرای آن از محل اعتبارات عمرانی تأمین می شود، طرح عمرانی نامیده می گردد. در تبصره 5 قانون برنامه دوم توسعه و ماده 61 قانون برنامه سوم توسعه، شروع عملیات اجرایی طرح های عمرانی تنها پس از انجام مطالعات تهیه طرح توجیهی عمرانی، مجاز شناخته شده است.
اثبات قابلیت اجرایی شدن یک ایده قبل از شروع سرمایه گذاری هدف اصلی طرح توجیهی است. فرض کنید ایده احداث یک شهرک کوچک یا یک مجموعه مسکونی وجود دارد. آیا قبل از برداشتن هر قدمی، داشتن اطلاعاتی توجیهی در زمینه های مالی، اجتماعی، زیست محیطی، کالبدی و … ضروری نیست؟
پس برای اینکه از امکان تحقق این ایده اطمینان حاصل کنید، به سراغ تهیه طرح توجیهی می روید. بنابراین این طرح توجیهی تهیه می شود تا دیگر ارکان مربوط به پروژه (مانند سرمایه گذاران، سازمان محیط زیست و …) با ایده خود کاملا آشنا نماییم. از دیگر اهداف مهم طرح امکان سنجی پیش بینی آینده مسیر پروژه قبل از سرمایه گذاری در آن پروژه است.
زمانی که برای ارائه طرح به سازمان ها، ادارات و وزارتخانه های مرتبط مراجعه می شود، باید بتوان از ایده خود دفاع کرد و موفق بودن آن را اثبات شود. طرح توجیهی همان چیزی هست که کارشناسان مربوطه مطالعه می کنند و در جریان ایده و اجرای شما قرار می گیرند. مهم تر از همه، کارفرما نقشه راه کامل و جامعی از مرحله ایده تا اجرا در دست دارد. مهم ترین مزیت این طرح، رسیدن صاحب ایده و سرمایه به افق مشخصی به روی آینده کاری و سنجیدن تمامی جوانب تصمیمات خود است.
بخش های یک طرح توجیهی عمرانی
- مرحله اول- تدوین چشم انداز گروه مطالعاتی
- مرحله دوم- بررسی وضع موجود
- مرحله سوم- تجزیه و تحلیل مطالعات به روش swot
- مرحله چهارم- جمع بندی و ارائه بیانیه چشم انداز
- مرحله پنجم- ارائه برنامه اجرایی
- مرحله ششم- تحلیل اقتصادی طرح
- مرحله هفتم- آنالیز حساسیت طرح
